Il ne se passe pas une journée sans que les médias ne publient plusieurs articles alarmants sur les conséquences du Brexit à venir mais qu’en est-il vraiment depuis le referendum?
On nous a prédit un séisme immobilier, qu’il y aurait un avant et un après, que le marché allait changer dramatiquement… Force est de constater que le cataclysme pronostiqué par beaucoup n’a pas eu lieu…pour l’instant. Quatre mois se sont maintenant écoulés depuis le 23 Juin et tout va bien…presque comme avant.
Les chiffres de l’ONS (Office of National Statistics) sont sortis et sont plutôt encourageants. Les prix de l’immobilier en Angleterre ont augmenté de 9,2% sur les 12 mois qui précédent Aout 2016. Ils ont même augmenté de 12% à Londres ! Bien sûr, il faut être prudent car ces chiffres ne comptabilisent que 2 mois de l’après referendum et il faut bien 3 mois pour qu’une vente arrive à terme. Ils ne sont donc pas encore représentatifs de la période “after referendum”. Il y aussi des disparités importantes entre les différents quartiers, les “boroughs”.
Ainsi, le quartier de Camden a enregistré une baisse de 2.7%, celui de Hammersmith & Fulham une hausse de 1.9% mais les quartiers périphériques où le prix moyen est en dessous de £500K (prix moins élevés) ont vu ce chiffre s’envoler à plus de 12%.
Alors comment expliquer ces chiffres? Le premier élément de réponse, c’est toujours et encore un manque réel et très important de logements au regard de la demande toujours aussi forte. C’est le cas en particulier des primo-acheteurs, ceux qui achètent pour la première fois. 72% des locataires interrogés par l’ONS, ont dit avoir comme objectif principal de devenir propriétaires dans les 2 années à venir. Les loyers sont chers à Londres et la question pour ces “aspiring landlords” n’est pas “Est-ce le bon moment pour acheter?” mais “Est-ce que je suis en mesure d’acheter?”. Cette situation se trouve renforcée par la croissance économique (les derniers chiffres donnent une croissance du PIB de 0.5% sur la période Juillet à Septembre, ce qui est très satisfaisant), les taux d’intérêt historiquement bas ainsi que par la baisse importante du stamp duty (taxe à l’achat modifiée en Avril 2016) pour les biens moins chers.
De plus, cette baisse du stamp duty a modifié le comportement des investisseurs, notamment étrangers qui se sont désintéressés des biens de luxe pour acheter en plus grand nombre des appartements plus petits et moins chers, entrainant mécaniquement une hausse des prix sur ce segment de marché, essentiellement des appartements de 1 ou 2 chambres.
En revanche, dans les quartiers plus chics du centre de Londres, les prix se sont stabilisés en grande partie à cause de la hausse du stamp duty sur les biens chers (plus de £900K). Il en va de même sur le segment des maisons familiales où le nombre de transactions a baissé de manière significative. Les acheteurs, sous couvert de Brexit, essayent de négocier dure mais les vendeurs ne baissent pas et peuvent se permettre d’attendre du fait des taux d’intérêt très faibles. On observe donc un bon stock de maisons à vendre mais des prix qui ne baissent pas. Certains propriétaires choisissent de mettre leur bien sur le marché de la location, augmentant l’offre et participant de ce fait à une légère baisse des loyers.
A quoi peut-on donc s’attendre pour les 2 ans à venir?
Il est probable que le marché oscille entre les effets d’annonce du gouvernement relayés par les médias. Un jour, les résultats économiques seront bons et les vendeurs auront le moral, le suivant une annonce ajoutera à l’incertitude et les acheteurs joueront la baisse. Ce phénomène de yoyo pourrait durer 1 an voire 2 ou 3 jusqu’à ce que les négociations du Brexit soient terminées. Au final, tant que les taux d’intérêt seront bas, qu’il manquera de logements et que Londres restera Londres, il est peu probable que les prix baissent, les propriétaires vendeurs s’accrochent à leurs trésors et ne sont pas prêts à les brader.
