2015-2019 : une période difficile pour le marché haut de gamme de Londres si dynamique depuis plus de 20 ans.
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Après 20 années de croissance ininterrompue, le marché immobilier londonien se stabilise. Il semble même que, pour la première fois en plus de 20 ans, les prix aient baissé…
Les 6 questions à se poser avant de se lancer dans un projet d’achat immobilier à Londres, un article de Christophe Chambon, expert acquisition.
Il ne se passe pas une journée sans que les médias ne publient plusieurs articles alarmants sur les conséquences du Brexit à venir mais qu’en est-il vraiment depuis le referendum?
On nous a prédit un séisme immobilier, qu’il y aurait un avant et un après, que le marché allait changer dramatiquement… Force est de constater que le cataclysme pronostiqué par beaucoup n’a pas eu lieu…pour l’instant. Quatre mois se sont maintenant écoulés depuis le 23 Juin et tout va bien…presque comme avant.
Les chiffres de l’ONS (Office of National Statistics) sont sortis et sont plutôt encourageants. Les prix de l’immobilier en Angleterre ont augmenté de 9,2% sur les 12 mois qui précédent Aout 2016. Ils ont même augmenté de 12% à Londres ! Bien sûr, il faut être prudent car ces chiffres ne comptabilisent que 2 mois de l’après referendum et il faut bien 3 mois pour qu’une vente arrive à terme. Ils ne sont donc pas encore représentatifs de la période “after referendum”. Il y aussi des disparités importantes entre les différents quartiers, les “boroughs”.
Ainsi, le quartier de Camden a enregistré une baisse de 2.7%, celui de Hammersmith & Fulham une hausse de 1.9% mais les quartiers périphériques où le prix moyen est en dessous de £500K (prix moins élevés) ont vu ce chiffre s’envoler à plus de 12%.
Alors comment expliquer ces chiffres? Le premier élément de réponse, c’est toujours et encore un manque réel et très important de logements au regard de la demande toujours aussi forte. C’est le cas en particulier des primo-acheteurs, ceux qui achètent pour la première fois. 72% des locataires interrogés par l’ONS, ont dit avoir comme objectif principal de devenir propriétaires dans les 2 années à venir. Les loyers sont chers à Londres et la question pour ces “aspiring landlords” n’est pas “Est-ce le bon moment pour acheter?” mais “Est-ce que je suis en mesure d’acheter?”. Cette situation se trouve renforcée par la croissance économique (les derniers chiffres donnent une croissance du PIB de 0.5% sur la période Juillet à Septembre, ce qui est très satisfaisant), les taux d’intérêt historiquement bas ainsi que par la baisse importante du stamp duty (taxe à l’achat modifiée en Avril 2016) pour les biens moins chers.
De plus, cette baisse du stamp duty a modifié le comportement des investisseurs, notamment étrangers qui se sont désintéressés des biens de luxe pour acheter en plus grand nombre des appartements plus petits et moins chers, entrainant mécaniquement une hausse des prix sur ce segment de marché, essentiellement des appartements de 1 ou 2 chambres.
En revanche, dans les quartiers plus chics du centre de Londres, les prix se sont stabilisés en grande partie à cause de la hausse du stamp duty sur les biens chers (plus de £900K). Il en va de même sur le segment des maisons familiales où le nombre de transactions a baissé de manière significative. Les acheteurs, sous couvert de Brexit, essayent de négocier dure mais les vendeurs ne baissent pas et peuvent se permettre d’attendre du fait des taux d’intérêt très faibles. On observe donc un bon stock de maisons à vendre mais des prix qui ne baissent pas. Certains propriétaires choisissent de mettre leur bien sur le marché de la location, augmentant l’offre et participant de ce fait à une légère baisse des loyers.
A quoi peut-on donc s’attendre pour les 2 ans à venir?
Il est probable que le marché oscille entre les effets d’annonce du gouvernement relayés par les médias. Un jour, les résultats économiques seront bons et les vendeurs auront le moral, le suivant une annonce ajoutera à l’incertitude et les acheteurs joueront la baisse. Ce phénomène de yoyo pourrait durer 1 an voire 2 ou 3 jusqu’à ce que les négociations du Brexit soient terminées. Au final, tant que les taux d’intérêt seront bas, qu’il manquera de logements et que Londres restera Londres, il est peu probable que les prix baissent, les propriétaires vendeurs s’accrochent à leurs trésors et ne sont pas prêts à les brader.
Les conséquences du Brexit vues par Christophe Chambon sur le plateau de BFM TV.
Le Vendredi 17 Juin 2016 sur BFM TV, Christophe Chambon, directeur et spécialiste acquisition de French Touch Properties est intervenu sur le plateau de l’émission Intégrale Placement avec Cédric Decoeur sur le sujet brûlant du BREXIT !
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Les conséquences envisageables du Brexit pour les français de Londres
Le 23 Juin prochain, un référendum permettra aux britanniques (seuls à voter) de décider si, “oui” ou “non”, ils souhaitent que le Royaume-Uni demeure un Etat membre de l’Union Européenne (UE). Les derniers sondages semblent montrer une légère remontée du “non” même si le « oui » reste le plus souvent en tête mais de manière marginale. Cette incertitude angoisse beaucoup les ressortissants européens et notamment les français de Londres.
Tout d’abord, il faut savoir que le référendum n’a pas de valeur juridique contraignante. Ainsi, les membres du Parlement et le Gouvernement restent libres de décider, malgré un éventuel “non”, de la sortie de l’UE. David Cameron s’est d’ailleurs clairement positionné contre la sortie du Royaume-Uni de l’UE.
Si toutefois le Royaume-Uni décidait de sortir de l’UE, l’Article 50 du Traité de Lisbonne prévoit une procédure bien spécifique. Le traité de sortie serait négocié pendant 2 ans minimum et des prolongations seraient possibles. Il n’y a donc pas d’inquiétude immédiate à avoir. Les français de Londres auront bien le temps de prendre des décisions en temps voulu, selon l’orientation des négociations.
A ce jour, il est difficile de savoir quelles seraient les conséquences du Brexit pour les travailleurs européens souhaitant s’installer ou rester au Royaume-Uni. Si le Royaume-Uni reste toutefois dans le Single Market, un visa ne serait pas nécessaire mais un permis de travail pourrait être obligatoire pour pouvoir travailler.
Tous les avantages liés à l’UE pourraient disparaître, tels que l’obtention du permis de conduire anglais sur la simple présentation d’un permis de conduire obtenu dans un Etat membre de l’UE, la carte européenne d’assurance maladie, la possibilité de travailler au Royaume-Uni grâce à une directive européenne, l’utilisation de la simple carte d’identité à l’entrée et à la sortie du territoire britannique…
Néanmoins, tous ces points seraient négociés lors du traité de sortie du Royaume-Uni et chacun des autres Etats membres tenterait de faciliter la vie de ses ressortissants.
D’un point de vue économique, un Brexit devrait apporter une bonne dose d’incertitude sur le moyen terme. Aujourd’hui capitale européenne de la finance, Londres le restera-t’elle si l’Angleterre sort de l’Europe ? Les avis divergent…
Depuis l’annonce du référendum, le cours de la Livre Sterling a chuté de 14%, un bel indice de l’affolement mondial quant au risque de Brexit…même si elle est remontée un peu depuis. Les sondages donnent maintenant une légère avance au camp du Leave. Néanmoins, historiquement, il semblerait que les sondages aient eu souvent torts et que les anglais votent finalement pour l’option la moins risquée. De plus, il paraît que ce sont les fameux bookmakers (parieurs) qui ont le plus souvent raison alors que disent les odds ? Well….ils étaient à 70/30 en faveur du « oui » jusqu’à la semaine dernière et, même si il y a une forte remontée du « non » cette semaine, ils sont toujours largement en faveur du camp du « Remain » (oui) alors…rien n’est encore tranché ! Le suspens est entier !
By Lucile Bonhoure
Quel impact sur le marché immobilier londonien?
Les nombreux articles parus dans la presse britannique à ce sujet s’entendent sur un point: personne ne sait vraiment quelles seront les conséquences économiques de la sortie ou non de l’Europe du Royaume-Uni et encore moins comment le marché immobilier sera impacté.
Néanmoins une chose est sure, c’est que le manque de certitude crée de l’incertitude et c’est cette incertitude qui aura (et a déjà) un impact sur l’immobilier Londonien.
En période d’incertitude, historiquement, les prix de l’immobilier tendent à stagner car les transactions sont moins nombreuses, les acheteurs et les vendeurs attendant de savoir comment va évoluer la situation. C’est ce qu’il se passe déjà en ce moment car le referendum du 23 Juin approche… Néanmoins, les autres voyants sont tous au vert, les conservateurs au pouvoir, la meilleure croissance d’Europe et le plein emploi. De plus, l’annonce du referendum a déjà fait dévisser la livre sterling et les investisseurs étrangers, notamment les français, voient leur capacité d’investissement augmenter en conséquence. Ils profitent donc de la période pour acquérir des biens qu’ils ne pouvaient pas acheter il y a 2 mois.
De plus, si l’incertitude du au referendum a certainement un impact sur les biens premiums du centre de Londres à plusieurs millions de pounds, elle n’a aucune influence sur le marché des petits appartements. En effet, si les étrangers fortunés (qui possèdent déjà 49% du premium Central London) vont certainement réfléchir à 2 fois avant d’acheter un appartement de luxe à un prix déraisonnable, l’immense contingent des “aspiring landlords” (ceux qui souhaitent désespérément devenir propriétaires afin, notamment, de ne plus avoir à payer les loyers hors de prix) n’ont que faire de savoir si l’Angleterre va sortir ou non de L’EU, tout du moins en ce qui concerne leur achat. A cela s’ajoute d’autres mesures récentes comme cette loi votée il y a quelques mois et qui permet aux retraités de pouvoir désormais disposer de leur pension (retraite capitalisée) en une seule fois (lump sum) et non plus obligatoirement mensuellement comme c’était le cas auparavant. Cette dernière mesure tend à « booster » le bas du marché immobilier Londonien.
En conclusion, l’incertitude du Brexit tend bien à ralentir, voire stabiliser, le haut du marché mais n’a qu’un impact très faible sur les « petits » biens qui continuent à « partir comme des petits pains » et à prendre de la valeur.
Alors que se passera t’il si la Grande-Bretagne décide de rester dans l’Europe ?
Dans ce cas, il est fort probable qu’on assiste à un effet « d’élastique » et que le marché reparte vivement à la hausse puisque l’incertitude aura disparu et que toutes les conditions de marché seront à nouveau connues et favorables.
Et si l’Angleterre sort de l’Europe ?
Mystère… tout le monde semble s’entendre sur une seule chose, c’est que personne ne sait !…et donc ?…. encore de l’incertitude !
Néanmoins, on peut rassembler un certain nombre d’arguments qui nous semblent valides, certains encourageraient à la prudence et d’autres à la confiance.
Les arguments (non exhaustifs) allant dans le sens d’une baisse du marché immobilier Londonien:
- La baisse de la livre sterling pourrait freiner les investissements étrangers qui préfèreraient investir dans une monnaie plus stable et forte (euro ou dollar)
- L’économie anglaise pourrait souffrir d’un Brexit et donc de la fin du libre échange avec les partenaires européens avec des répercussions sur le pouvoir d’achat des britanniques
- La City de Londres, poumon du marché immobilier Londonien, pourrait sortir perdant d’un Brexit au profit de places financières comme Francfort ou Paris
- Certaines banques ont menacé de relocaliser ailleurs leurs sièges sociaux en cas de Brexit
- Il se pourrait que l’Angleterre, libre des contraintes de Bruxelles, renforce en fait sa législation en faveur des « owner-occupiers » et donc au détriment des étrangers investisseurs
Les arguments (non exhaustifs) allant dans le sens d’une hausse du marché immobilier Londonien :
- Il y a un manque énorme de logements à Londres pour répondre à une demande toujours plus forte et un Brexit ne changera pas cet état de fait
- Un Brexit diminuerait l’investissement étranger et donc la construction de nouveaux logements avec, en conséquence, une augmentation des prix
- Il est probable que la Grande-Bretagne se prépare à un Brexit et mette des mesures en place pour continuer à attirer les fortunes, les talents et les capitaux étrangers notamment d’Europe de l’Ouest comme les français (le fameux tapis rouge pour les français mentionné par David Cameron ou Boris Johnson)
- La City de Londres se dégagerait des contraintes imposées par Bruxelles comme la taxe sur les transactions financières et n’en deviendrait que plus attractive
- L’économie anglaise, libérée des contraintes européennes, pourrait s’en trouver renforcée ?
- La livre sterling perdant de la valeur, les investisseurs étrangers en profiteraient, au contraire, pour investir à Londres,
- La majorité des personnes ne donnent que peu d’importance au Brexit quand il s’agit de devenir propriétaire ou d’investir dans la pierre sauf peut-être pour le premium central London.
- Des mesures contre l’investissement immobilier étranger ont déjà été prises comme l’augmentation du Stamp Duty pour les investissements locatifs ou les résidences secondaires
- Les méga-riches étrangers qui achètent au centre de Londres achètent aussi parce que Londres est une ville fantastique et que le Royaume-Uni est un pays politiquement stable avec une justice non corrompue et cela ne devrait pas changer en cas de Brexit
- L’Angleterre attire de plus en plus d’étrangers, européens ou non, pour l’éducation qu’ils souhaitent donner à leurs enfants et cela aussi ne changera pas
- Les règles sur l’immigration seront certainement renforcées en cas de sortie de l’Europe mais les plus touchés seront certainement les travailleurs d’Europe de l’Est qui ne sont pas ceux qui achètent à Londres de toute manière
Il y a certainement beaucoup d’autres arguments plus ou moins valides et objectifs mais il est clair qu’il n’y a pas de fondements solides qui pourraient expliquer une chute du marché immobilier. Il est probable qu’une période d’incertitude s’installe sur le moyen terme, peut-être un an, et que le marché reparte ensuite progressivement à la hausse du fait du seul élément connu et qui ne prête pas à débat: le manque de logements disponibles dans la capitale …