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Vers une envolée des prix à l’achat?

Les prix de l'immobilier à Londres

Après 3 années folles qui ont vu le marché immobilier Londonien flamber de 20% par an, il semblerait que le calme soit revenu!

En effet, depuis quelques mois, la tendance est à la stagnation tout au moins au ralentissement. Les acheteurs attendent les résultats des élections pour se lancer. D’ailleurs, le phénomène est difficile à comprendre car il y a peu de chances que le marché immobilier soit significativement impacté par les élections, mis à part, peut-être, en haut du marché (biens de valeur supérieure à £1.5M) dans le cas où les travaillistes seraient élus et mettraient en place leur « mansion tax ». Il y a donc, en ce moment, peu d’acheteurs et les biens se négocient!

C’est le moment d’acheter !…surtout que les prix pourraient bien repartir à la hausse très vite et en particulier en entrée de marché pour les appartements de 1 à 2 chambres.

La raison?… les baby-boomers! Le gouvernement vient de mettre en place (6 Avril) une nouvelle loi qui permet aux retraités (pensioners) de disposer entièrement de leur retraite. Jusqu’à maintenant, ils ne pouvaient toucher leur retraite (pension scheme) que par mensualité; désormais, ils peuvent la débloquer en une seule fois (lump sum). On rappelle que le régime anglais utilise le principe de capitalisation (chacun met de cote pour lui-même) et non celui de répartition comme en France (pot commun).

De l’avis de tous les experts, Savills en tête, une des conséquences majeure de cette nouvelle loi devrait être l’afflux massif de nouveaux acheteurs en Buy to Let (investissements locatifs)…les baby-boomers ! Ceux-ci devraient en profiter pour placer leurs économies dans l’immobilier, s’assurant des loyers pour leur vieux jours tout en augmentant leur capital (tant que le marché est à la hausse!). Les plus aisés d’entre eux devraient aussi acheter pour leurs enfants qui ont du mal à accéder à la « property ladder » ou au moins participer. L’offre en logements n’étant pas suffisante, surtout dans le sud-est et en particulier dans la capitale, on peut donc logiquement s’attendre à une hausse du marché, en particulier sur les appartements de 1 à 2 chambres.

Si vous songez acheter votre premier appartement ou si vous souhaitez investir dans le « Buy to Let » … il semblerait que ce soit le bon moment pour le faire…plus tard, ce sera peut-être trop tard!

Évolution de la fiscalité

Evolution de la fiscalité à Londres

Evolution de la fiscalité pour les acquéreurs de biens immobiliers

En décembre 2014, la fiscalité liée aux achats immobiliers dans le Royaume-Uni a évolué. Cette refonte concerne principalement le « droit de timbre » (stamp duty).
Grâce à un nouveau mode de calcul, le gouvernement annonce que 98% des propriétaires bénéficient aujourd’hui d’une fiscalité allégée en regard à l’ancien système (91 % si l’on prend uniquement l’agglomération londonienne). De quoi réjouir les acquéreurs, notamment ceux souhaitant se lancer dans le buy-to-let.
L’objectif clairement affiché est de fluidifier le marché, d’encourager les transactions et de donner un coup de pouce aux primo-accédants.

Auparavant

Le droit de timbre en vigueur jusqu’au 3 décembre dernier était considéré comme injuste et souvent critiqué. En effet, sa structure signifiait des augmentations soudaines de droit de timbre pour le peu que le prix d’achat dépasse le seuil suivant.
Explications : l’acheteur d’un studio de 250 000 £ payait 2 500 £, soit 1% du prix. Mais, pour 1 £ de plus (soit 250 001 £) il devait s’acquitter d’un supplément de 5 000 £ pour arriver à un impôt égal à 3 % sur la totalité du prix d’achat.

Maintenant

Depuis le 4 décembre 2014, les nouveaux taux de droit de timbre ne s’appliquent plus au prix d’achat global mais se calculent de tranche en tranche, à l’image de l’impôt sur le revenu.
Cela veut dire que l’acheteur d’un appartement de 990 000 £ ne paiera rien sur la première tranche de 125 000 £ mais 2 % sur la tranche de 125 000 £ à 250 000 £, 5 % sur la tranche de 250 000 £ à 925 000 £ et 10 % sur les derniers 65 000 £, soit 42 750 £ de droit de timbre à l’arrivée. Grâce à ce nouveau mode de calcul, l’acheteur d’un 3 pièces à Londres d’une valeur de 510 000 £ paye désormais 4 900 £ de droit de timbre en moins. A l’inverse, les personnes qui achètent des biens d’une valeur supérieure à 937 000 £ paieront plus d’impôt.

LES NOUVEAUX TAUX

  • Jusqu’à 125 000 £ : 0 %
  • De 125 001 à 250 000 £: 2 %
  • De 250 001 à 925 000 £ : 5 %
  • De 925 001 à 1.5 million £ : 10 %
  • Au-dessus de 1.5 million £ : 12 %

Pour une propriété de 1 000 000 £, le droit de timbre passe ainsi de 40 000 £ à 43 750 £.

Pour un bien de 2 000 000 £, la différence est encore plus significative est passe de 100 000 £ à 153 750 £.

Beaucoup d’experts montent déjà au créneau en dénonçant une mesure qui contribue encore à la hausse des prix de l’immobilier, surtout à Londres. Moins imposés, les acheteurs peuvent en effet emprunter plus. En conséquence, la demande augmente et fait grimper les prix, suffisamment pour compenser le bénéfice initial de la réduction d’impôt.

Le marché de l’immobilier reste donc orienté à la hausse, une bonne nouvelle pour les acquéreurs cherchant un « placement sûr ». Selon les prévisions de Adrian Owen, directeur général de BNP Paribas Real Estate, le marché est en passe de gagner 69 % en dix ans à Londres, entre 2007 et 2017.

Enfin, et c’est la dernière annonce du gouvernement, les propriétaires étrangers non résidents sur le sol britannique devraient être très prochainement taxés sur les plus-values immobilières. Comme le confirme Franck Sidon, expert-comptable à Londres et conseil en fiscalité, tous les détails de ce nouveau dispositif ne sont pas encore connus mais le changement devrait intervenir au début du deuxième trimestre 2015.
Si rien n’a encore été communiqué sur le taux d’imposition, il est vraisemblable que les plus-values soient imposées au taux maximum de 28%. Par contre la plus-value passée ne serait pas imposable. Seule la plus-value réalisée à compter du 5 avril 2015 le serait.

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Les différents types de maisons Londoniennes

Londres se compose essentiellement de maisons individuelles presque toutes identiques donnant une impression provinciale voire campagnarde, à l’exception de quelques quartiers très centraux. La presque absence de hauts immeubles explique la vaste étendue de cette ville.

Faites nous confiance pour vous trouver un Home Sweet Home typiquement londonien: une maison avec un beau jardin!

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Entre les mews, les cottages, les maisons Victoriennes, les maisons Edwardiennes et les maisons modernes vous avez l’embarras du choix. Ces habitats ont bien souvent fait l’objet d’agrandissement au fil des années avec ajouts d’étages à la place du grenier (“Loft extension”) et agrandissements de la cuisine sur le jardin.

Les mews.

Mews à Londres
Ce sont d’anciennes écuries réhabilitées, principalement situées dans les quartiers centraux de Londres(forte concentration dans Notting Hill, South Kensington, Mayfair et Marylebone). Les mews sont tres recherches par les français. Ils avaient tous un garage au début de leur réhabilitation: ce dernier tend a disparaitre pour être transformer en chambre ou pour agrandir les pièces de réception. Les mews préférés de l’équipe sont les mews amenages avec la cuisine et le salon au dernier étage, bénéficiant d’une petite terrasse.

Les cottages

Cottage à Londres
Anciennes maisons d’ouvriers, aujourd’hui petites maisons de poupée, sont souvent situes dans les quartiers périphériques du centre de Londres. Ces maisons ont été modernisées par leurs propriétaires successifs notamment en décloisonnant les pièces de réception. Composées généralement de 3 ou 4 chambres avec une superficie d’environ 100 mètres carres et un petit jardin agréable, ces cottages sont idéaux pour une famille avec enfants en bas age .

Les maisons Victoriennes

quartier de fulham

Avec leurs Bow windows typiques font le charme des quartiers residentiels de Londres (Hammersmith, Fulham, Ealing, Hamsptead, Notting Hill). Appréciées des familles pour leurs jardins et leur ambiance chaleureuse, ces maisons de 3 ou 4 chambres sont toutes aménagées sur le même modèle. Au rez de chaussée, vous aurez une double réception donnant sur une cuisine familiale avec vue sur un petit jardin; au premier étage, 2 ou 3 chambres avec une salle de bains et au deuxième étage, une grande chambre avec salle de bains.

Les maisons Georgiennes

Quartier de Marylebone
Les maisons Georgiennes dont les meilleurs exemples se situent dans les quartiers de Marylebone ou Bloomsbury furent construites apres le Grand feu “Great Fire “ de 1666 qui a vu la destruction de 3 000 habitations. Ces maisons ne devaient être faites que de briques ou de pierres (le bois était interdit) et devaient présenter une façade plate sans bow window pour éviter la propagation des flammes en cas d’incendie. Ces maisons sont plus hautes que les maisons victoriennes avec généralement 4 étages et n’ont pas de grands jardins (du au manque de place et aux mews construits souvent a l’arrière de la maison). De nos jours, ces maisons ont souvent été divises en appartements mais certaines sont a louer dans leur totalité. Le salon occupe alors souvent le premier étage avec de belles hauteurs sous plafond et de grandes fenêtres.

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Les baux anglais

baux anglais

Spécificité et conseils pour comprendre les baux anglais avec la Touch 

Les locataires étrangers sont toujours surpris par les termes des baux anglais. En effet, en Angleterre, un bail est toujours plus en faveur du propriétaire que du locataire.
Pour vous aider à sortir la tête haute des négotiations, French Touch Properties vous livre quelques indices de ce qui est la “norme ».

Un bail standard est un bail d’un an avec une « 6 months Break Clause » ( possibilité de casser le bail au bout de 6 mois).

Conseil FTP: attention les agents immobiliers ont tendance à mettre une break clause mutuelle mettant ainsi le locataire dans une situation delicate avec un déménagement imminent. Demander une break Clause unilatérale est judicieux.

Les propriétaires peinent à accepter une break clause à 6 mois pour des baux commençant l’été. La peur de voir leur propriété de nouveau sur le marché au coeur de l’hiver les rend rigides.

Conseil FTP: proposer une Business Break Clause. C’est une break clause applicable seulement pour raisons professionnelles. Vous pouvez ainsi casser votre bail si votre employeur vous envoie à plus de 25 miles de Londres ou dans le cas où ce dernier vous licencie. Par contre, vous ne pouvez quitter votre property uniquement pour des raisons professionnelles. Cette clause est a utilise a bon escient.

Un propriétaire anglais aura du mal à se projeter dans une location sur du long terme. Vous pourrez dificilement obtenir un bail de plus de 2 ans. Parfois, le propriétaire a tout simplement un emprunt ne lui permettant pas d’accepter plus d’un an de bail. Bien souvent, il s’agit d’une technique pour augmenter le loyer.

Conseil FTP: attention aux augmentations de loyer à chaque date anniversaire de la signature de bail. Si le bail ne stipule pas une augmentation capée, le propriétaire peut appliquer une augmentation très forte. Demander une augmentation en fonction du RPI ( indice du coût de la vie) vous protégera.

Les références à fournir pour louer une propriété en Angleterre sont importantes. Le salaire doit couvrir à hauteur de 2.3 fois le loyer. Les bonus ne sont généralement pas pris en compte.

Conseils FTP: Dans le cas, où vous arrivez à Londres sans emploi, il faut prévoir de payer un minimum 6 mois de loyers en avance. Il est très compliqué de mettre un bail au nom d’une entreprise qui a moins d’un an au UK sans payer au moins 6 mois de loyer d’avance. Les propriétaires craignent les défauts de paiement. Les agences refusent de mettre un bail au nom d’une entreprise qui n’a pas de siège social au UK.

Un bail anglais ne fait pas dans le détail: il est le même pour 5 colocataires que pour une famille bien sous tous rapports. Il y a énormément de clauses qui peuvent paraître abusives (ne pas planter de clous dans les murs, ne pas porter de chaussures à talons dans l’appartement, ne pas fumer etc)… Il faut garder en tête qu’un inventaire d’entrée des lieux est fait par un organisme indépendant permettant à la sortie des lieux de réaliser un compte rendu détaillé des dommages occasionnés.
Conseil FTP: Faire preuve de bons sens et ne demander que la suppression de certaines clauses du bail (les plus abusives) et non la suppression de la moitié des clauses. L’agent n’apprécierait pas et pourrait perdre patience..Or tant que le bail n’est pas signé, le propriétaire peut se rétracter.
Contrairement à certains pays européens notamment la France, une propriété meublée n’est pas plus chère à la location qu’une propriété non meublée. Le fait qu’elle soit meublée ne change pas non plus la longueur du bail en UK.
Conseil FTP: opter pour une propriété non meublée, vous permet de vous sentir plus vite chez vous. Les meubles varient enormement d’une propriete a l’autre, il faut bien verifier les meubles lors de la visite.
Pour toutes questions sur les locations à Londres, l’équipe French Touch est là pour protéger vos intérêts.