Quelles taxes quand j’achète mon bien immobilier ?
Parlons de choses qui fâchent mais qu’il faut anticiper quand on envisage une acquisition immobilière : la fiscalité !
Votre première étape fiscale interviendra chez votre notaire, le jour de votre acquisition.
Les droits de mutation
Ce jour-là, vous verserez au notaire le prix d’achat de l’appartement mais aussi des impôts : ce sont les droits de mutations.
Ces frais, en majorité destinés au trésor public, sont calculés en fonction du type de bien, de sa localisation et ses caractéristiques, et de votre mode de financement.
En moyenne, pour l’acquisition d’un bien ancien, les frais de mutations s’élève à 7,5% du prix de vente, alors que pour un bien neuf, les frais de mutation sont de 3%.
Le même taux s’appliquent pour les biens achetés sur plan, si la première revente intervient dans un délai de 5ans.
Des déductions possibles
Il est possible de réduire le montant global des frais de mutation en déduisant la valeur du mobilier comme les équipements de cuisine par exemple, sur justificatifs.
Attention, déduire les honoraires d’agence, est désormais considéré comme de la fraude fiscale !
La taxe foncière
Une fois propriétaire, vous serez redevable de la taxe foncière. Lors de la signature de l’acte authentique chez votre notaire, vous la payerez au prorata temporis de l’année en cours, puis chaque année aux services fiscaux. C’est un impôt local, destiné à la commune ou au département. Cette taxe intègre la taxe d’ordure ménagère, répercutable sur le locataire.
La taxe d’habitation
La taxe d’habitation est également un impôt local, destiné à la commune. Elle est due intégralement par l’occupant du logement au 1er janvier pour l’année civile. Elle intègre la contribution à l’audiovisuel public.
Depuis 2018, un nouveau dispositif est mis en place afin de dégrever, progressivement, 80 % de la population de cette taxe.
Vous pouvez dores et déjà bénéficier d’abattement ou d’allègement en fonction de votre mode de vie ou de vos conditions de ressources.
Quelles taxes si je mets mon bien immobilier en location ?
Si vous choisissez de mettre votre bien en location, vous devez déclarer vos revenus locatifs. La taxation dépend du type de location : vide ou meublée.
Location vide
Si vous louez votre appartement vide de meubles, vos revenus locatifs sont à déclarer avec vos autres revenus dans la catégorie des « revenus fonciers ».
Le régime micro-foncier
Si vos revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 € par an, vous dépendez du régime dit « micro-foncier« . Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire automatique de 30 %. Vos revenus immobiliers s’ajoutent à vos autres revenus pour être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sans déclaration annexe à effectuer.
Le régime réel
Si vos revenus locatifs bruts sont supérieurs à 15 000 €, ou si vous choisissez de ne pas opter pour le régime « micro-foncier », vous devez établir une déclaration de revenus fonciers indépendante, dite « au régime réel ». Vos revenus déclarés correspondent alors à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total de charges réelles déductibles, sur justificatifs. Vous pouvez déduire notamment les frais d’administration et de gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes d’assurances, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d’emprunt.
Location meublée
Depuis septembre 2015, un appartement est considéré comme meublé s’il comporte au minimum les éléments de mobilier listés par décret : un lit, une couette, des rideaux, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur avec espace congélation, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas et des ustensiles de cuisine, une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
En matière fiscale, la location meublée est considérée comme une prestation de services. Il faut donc établir une déclaration fiscale indépendante dite des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).
Le régime micro BIC
Si vos revenus fonciers issus de la location meublée sont inférieurs à 70 000 € de recettes par an, vous bénéficiez du régime micro.
C’est-à-dire que vous déclarez tout ce que vous avez perçus : les loyers, les charges facturées au locataire et les provisions pour charges. Un abattement forfaitaire de 50%, s’applique automatiquement.
Le régime réel
Si vous détenez votre bien en indivision, si vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien, ou si vos revenus fonciers dépassent les limites d’application du régime micro BIC, c’est le régime réel qui s’applique.
Le régime réel d’imposition implique de tenir une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général. Il est recommandé de s’entourer de professionnels.
LMNP
Si vos recettes annuelles n’excèdent pas 23 000 € ou les autres revenus de votre foyer fiscal, alors vous pouvez être considéré comme « loueur en meublé non professionnel ».
L’activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription au greffe du Tribunal de commerce, afin de déclarer l’activité et obtenir un numéro de SIRET.
Les revenus des locations meublées non professionnelles, déclarés selon le régime micro ou selon le régime réel, seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux. Vous êtes redevables de la Contribution Foncière des Entreprises et selon les situations de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises et la TVA.
Attention : La location en meublée est à éviter si le bien est détenu par une SCI de famille, soumise à l’impôt sur le revenu, car cette activité est considérée comme une activité commerciale. La SCI sera alors automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés. Pour éviter cette mauvaise surprise, louez toujours le bien vide s’il est détenu par une SCI.
Les micro-logements
Il existe une taxe annuelle sanctionnant les loyers élevés des micro-logements dont la surface habitable est inférieure à 14m²
Cette taxe concerne les logements situés en zones dites « tendues » où on constate un déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché immobilier ; comme Paris par exemple.
Cela concerne tous les types de location (vide ou meublée) de plus de 9 mois.
Un loyer est considéré comme élevé si le montant du loyer mensuel, hors charges, excède 41,64 €par m² (loyer de référence pour l’année 2017).
La taxe est un pourcentage du loyer annuel brut calculée en fonction de l’écart entre le loyer perçu et le loyer de référence.
A la revente
Ayez à l’esprit également que lorsque vous céderez votre bien, vous serez soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière.
Jusqu’à présent les biens constituant la résidence principale du vendeur, sont exonérés de cette taxe.
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