Non-résidents souhaitant acheter en France: Les étapes à suivre pour réussir votre demande de prêt en France

Vivre à l’étranger et vouloir investir dans la pierre en France à l’aide d’un prêt immobilier nécessite de bien connaitre tout le processus d’une demande de prêt en tant qu’expatrié. En les anticipant, vous maximisez ainsi les chances de réussite de votre projet. Le point sur toutes ces étapes clés !

Etape 1 – Réaliser ce qu’implique le statut de non-résident fiscal

En tant que non-résident vous présentez un ensemble de particularités que les banquiers ont parfois du mal à appréhender. Contrat de travail en langue étrangère, statuts professionnels qui n’ont pas d’équivalents en France (CDI inexistant en Chine par exemple), salaires versés dans une devise locale, réglementation fiscale stricte (FATCA, contrôle des changes entre autres) … autant de spécificités qui demandent une expertise et un traitement administratif plus lourd pour les établissements bancaires français.

Cela induit par conséquent des délais de traitement plus longs. Il faut en effet compter environ 60 jours entre la signature du compromis et de la promesse de vente contre 45 jours pour un particulier résident en France.

Notre conseil : pensez donc bien à inclure une condition suspensive de crédit dans votre compromis qui prévoit suffisamment de temps pour obtenir votre financement, idéalement 60 jours. Si vous n’obtenez pas votre crédit dans ce délai, votre dépôt de garantie pourra vous être remboursé.

D’autres part, dans cette période de taux bas, le crédit est désormais un produit d’appel pour les banques qui l’utilise pour orienter leurs clients sur des produits financiers plus rentables, mais auxquels les non-résidents ne peuvent pas souscrire. Pour compenser cela, les banquiers vous proposeront en général des taux plus élevés que ceux des résidents ou bien des contreparties financières.

Notre conseil : emprunter à de bonnes conditions en France en étant expat est bien évidemment possible mais pour cela adressez-vous à un courtier en crédit qui négociera pour vous les conditions financières de votre prêt avec un panel de banques identifiées au préalable et qui financent les projets des expatriés.

Etape 2 – Simuler votre capacité d’emprunt

Avant de vous lancer dans la phase de recherche de votre bien immobilier, pensez à estimer votre capacité d’emprunt pour savoir quel sera votre budget. Pour cela, le banquier ou le courtier calculera votre reste à vivre, qui correspond à la somme de toutes vos charges divisée par votre revenu net avant impôt (et votre revenu foncier) pondéré à 80 %. Comme pour un résident classique, en tant que non-résident votre taux d’endettement ne devra pas dépasser 35 à 39 % maximum.

Peu importe votre capacité d’emprunt, sachez que 15 à 30 % du montant total du projet (hors frais de notaire) vous sera demandé. Les prêts sans apport pour les non-résidents sont en effet très rares.

Pour retracer l’origine de cet apport et sa conformité, les banquiers vous demanderont tous les justificatifs relatifs à ce dernier (bulletin Cerfa de déclaration de don, relevés de comptes…).

Notre conseil : un courtier en crédit vous permettra de vous assurer en amont de votre projet que votre apport est conforme et qu’il est transférable du pays dans lequel il a été constitué en direction de la France.

Etape 3 – Déterminer le type de bien recherché en veillant à ce qu’il soit finançable

N’oubliez pas également de bien vous renseigner sur le type de bien pour lesquels vous pouvez demander un prêt en tant qu’expatrié. Les banquiers n’accordent pas de prêt pour tous les projets immobiliers. C’est le cas de la construction seule, des projets nécessitant beaucoup de travaux à financer, des gîtes ou des locaux commerciaux et bureaux. Les châteaux et manoirs sont eux aussi plus difficiles à financer en raison de la revente plus difficile du bien par la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Les solutions de financement pour ces projets sont rares pour les expatriés mais il est tout de même possible de trouver un emprunt en contrepartie d’un apport bancaire plus conséquent.

Etape 4 – Fournir les pièces justificatives pour la constitution de votre dossier une fois le bien identifié

Une fois le bien immobilier trouvé, il est nécessaire de construire votre dossier avec toutes les pièces justificatives qui permettront à la banque d’analyser votre situation et de vous faire une éventuelle offre de prêt. Attention, toutes les banques ne demandent pas les mêmes documents. Certaines auront besoin de vos relevés de compte sur les 12 derniers mois, d’autres ne remonteront que jusqu’à 3 mois.

En vous adressant à un courtier en crédit habitué des expatriés, vous limitez les allers-retours inutiles sur ces documents et gagnez du temps. Le courtier vous envoie en amont une liste complète des documents nécessaires à l’étude de votre projet en fonction de votre statut matrimonial, votre situation professionnelle et de votre pays de résidence.

Un dossier complet, avec des justificatifs lisibles (évitez les photos de document avec vos smartphones) et traduits par nos prestataires si nécessaires, maximisera les chances de succès de votre projet. Certaines banques refusent en effet d’étudier un dossier s’il n’est pas complet et s’il contient des pèces en langue étrangère.

Notre conseil : il est important que vous vous lanciez dans votre projet à un moment où vos dépenses et votre situation professionnelle sont stables.

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Carte Financement est une équipe internationale de courtiers en crédit immobilier qui accompagnent et conseillent les non-résidents français et étrangers, de tous types de profil et pays, qui souhaitent financer un bien en France depuis l’étranger.

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