Le marché immobilier residentiel Premium de Londres: où en sommes-nous?

2015-2019 : une période difficile pour le marché haut de gamme de Londres si dynamique depuis plus de 20 ans

Il s’en est passé des choses depuis fin 2014, année qui a vu les prix atteindre leur plus haut niveau historique avec une progression constante de 10% par an en moyenne sur plus de 20 ans et des pics annuels allant jusqu’à +20% dans certains quartiers.

C’était l’époque des surenchères permanentes et des « sealed bids », pratiques oh combien cruelles visant à départager les trop nombreux prétendants à l’acquisition de chaque bien immobilier.

Depuis, deux évènements majeurs sont venus perturber l’ordre établi et changer les règles du jeu.

Le gouvernement, pourtant conservateur, a d’abord souhaité freiner le marché, jugé trop dynamique, en modifiant la fiscalité. Le « stamp duty », taxe à l’achat, dont le montant (calculé par tranches) était relativement proportionnel au prix d’acquisition a été transformé en abaissant les coefficients sur les tranches basses et en l’augmentant fortement sur les tranches élevées. Un stamp duty additionnel de 3% fut aussi ajouté pour les « second home » (même si la ou les autres résidences sont situées en dehors du Royaume-Uni) et les investissements locatifs (Buy to Let). Enfin, les investisseurs non-résidents se sont vus imposés de déclarer leurs revenus immobiliers au UK.

Comme les soucis n’arrivent jamais seuls et qu’ils volent en escadrille, certains diraient, le referendum sur le Brexit et le résultat non prévisible que l’on connaît n’arrangea pas les affaires des agents immobiliers. La période d’incertitude dans laquelle nous sommes plongés depuis 2015 freina largement les ardeurs des acheteurs devenus frileux. Les offres trop basses furent systématiquement rejetées par des vendeurs toujours exigeants. Le marché est devenu « sluggish », c’est à dire mou avec une baisse considérable du nombre de transactions.

Ces éléments combinés sont à l’origine de la baisse des prix observée sur le premium. Les prix du « London Prime Market » ont, depuis début 2015, baissé de 10% en moyenne en dehors du centre de Londres et jusqu’à 20% dans le Prime Central London (Mayfair, Marylebone, Belgravia, Knightsbridge, South Kensington, Chelsea etc..). C’est un peu plus que le reste du marché relativement stable depuis 2015.

Cette baisse peut paraître importante mais elle est à mettre en perspective. Il s’agit d’une baisse sur 4 ans et elle suit une période de plus de 20 ans à +10% en moyenne par an !

House price movements to end of 2018 Buyers remain wary due to ongoing uncertainty
_{Source: Savills Research}

L’incertitude due au Brexit eut une autre conséquence majeure : la baisse de la livre sterling à son plus bas niveau historique.

Alors, qu’en est-il aujourd’hui pour le Prime market ?

Well…Boris Johnson et les Conservateurs viennent de remporter les élections (12 Décembre) et obtiennent une forte majorité. La situation va-t-elle enfin se débloquer ? Tout le monde l’espère et s’entend pour dire que l’incertitude a assez duré. Il semble donc que les nuages se dissipent enfin et qu’un avenir se dessine, quel qu’il soit !

Pour le marché immobilier, c’est une très bonne nouvelle et de nombreuses transactions conditionnées aux résultats des élections se sont finalement matérialisées. Les acheteurs, las d’attendre et rassurés, devraient reprendre du poil de la bête.

Le marché Prime semble plus favorable que jamais et c’est le moment d’acheter, nous en sommes convaincus ! Vite avant que les prix remontent ! Les plus téméraires, ceux qui ont acheté en 2019, ont certainement bien fait. Pourquoi ?

Les prix se sont réajustés, comme disent les anglais et sont à plus de 20% en dessous des prix de fin 2014. La livre sterling a elle aussi baissé fortement faisant le jeu des investisseurs étrangers.

A titre d’exemple, un appartement valant £5 millions de livres fin 2014, soit 8.5 millions de dollars, ne valait plus, mi 2019, que 5 millions de dollars.

Un marché donc plus abordable, une livre sterling encore faible, un horizon politique et économique qui s’éclaircit, un gouvernement conservateur qui compensera certainement le Brexit par des mesures fiscales visant à accroitre l’attractivité du Royaume-Uni pour les investisseurs, tout cela va dans le bon sens et on pourrait bien voir le nombre de transactions (et de-facto les prix) repartir à la hausse rapidement.

En 2019, les pronostiques les plus pessimistes étaient de +8% d’ici 2023 pour le marché prime et même de +12% pour les plus beaux quartiers du centre de Londres et c’était avant les élections !

Seule ombre au tableau, une possible surcharge du stamp duty de 1 à 3% pour les investisseurs non-résidents. Cette mesure fait partie du « manifesto » (programme) des conservateurs mais n’a pas encore été votée. Il n’est pas certain qu’elle le soit. Au cas où, les investisseurs non-résidents ont tout intérêt à ne pas trop attendre, d’autant plus que la livre sterling pourrait bien remonter à mesure que l’incertitude disparait.

De plus, le marché immobilier Londonien dans son ensemble (c’est vrai aussi pour tout le sud-est de l’Angleterre) est solide car il repose sur un déséquilibre très important entre une demande très forte et un stock de logements très insuffisants.

Le marché Prime devrait donc retrouver de la vitalité. Aspirant acheteurs, soyez vigilants et n’attendez pas trop, les prix vont repartir à la hausse, la seule question étant : à quelle vitesse ?

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Christophe CHAMBON
Acquisitions Director
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