Le marché immobilier londonien en effervescence estivale contre toute attente !

Septembre 2020

Alors qu’on croyait avoir touché le fond avec le Brexit, l’augmentation du stamp duty pour les biens les plus chers, le stamp duty additionnel pour les secondes propriétés et bientôt pour les non-résidents, nous devons maintenant faire face à une crise sanitaire historique. Est-ce que la situation peut être plus dramatique ? Est-ce que les vents peuvent être plus contraires au marché immobilier ? Et pourtant…

Le nombre de transactions immobilières a atteint un niveau record cet été avec 35% de ventes en plus au mois de juin, 98% de plus au mois de juillet et 116% de plus au mois d’aout par rapport aux mêmes mois l’année dernière. Certes, le marché est « sluggish » (au ralenti) depuis 5 ans, certes le marché a fermé complètement pendant le « lockdown » mais personne n’avait anticipé une telle reprise depuis sa réouverture à la mi-mai.

Alors que se passe t’il ?

Tout d’abord, le Brexit a enfin été entériné au parlement juste avant Noel dernier mettant ainsi fin à une certaine dose d’incertitude. Nombreux sont les prudents qui avaient mis leurs projets sur pause depuis le résultat surprise du referendum sur le Brexit, le 26 Juin 2016, il y a plus de 4 ans. Mais on ne peut pas attendre indéfiniment, la vie continue, les familles s’agrandissent ou changent de configuration, les situations professionnelles changent etc… et les projets immobiliers accompagnent généralement ces évolutions. Les années passent, l’incertitude est toujours là, les crises se succèdent et il faut bien, à un moment, se décider à continuer à vivre normalement. C’est ce qu’il s’est passé début Janvier avec une reprise impressionnante d’activité à une période habituellement creuse. Hélas, la crise du Covid a stoppé net ce nouvel élan et le lockdown a plongé le marché immobilier dans un coma artificiel comme jamais vu auparavant. Notre malade fut heureusement réveillé assez vite, et avant la fin du confinement, en mai et retrouva la grande forme dès le mois de juin. Les restrictions sanitaires en terme de voyage ayant forcé la majorité des anglais à rester chez eux cet été, ceux-ci en ont profité pour lancer enfin leurs projets immobiliers.

La crise a aussi fait évoluer les besoins et les envies. L’expérience du confinement dans un appartement exigu sans espace extérieur a pu en traumatiser certains. Le télétravail, de mise dans la plupart des sociétés depuis le début du confinement a fait évoluer les méthodes de travail et les mentalités. Travailler de chez soi est aujourd’hui la règle plus que l’exception à Londres et sera de plus en plus commun à l’avenir. Les gens reconsidèrent donc leurs priorités en fonction de ces nouvelles réalités et remettent le confort de vie au centre de leurs préoccupations. Ils préfèrent maintenant habiter plus loin et avoir plus d’espace, un jardin…

Enfin, dans le cadre des mesures de soutien à l’économie en période de crise sanitaire, le gouvernement a mis en place un « stamp duty holiday » temporaire qui annule le stamp duty pour l’achat de bien de moins £500K. Pour les biens plus chers, cela représente un gain de £15,000. Cette mesure doit s’arrêter le 31 mars 2021. Ce n’est pas négligeable et beaucoup accélèrent leur projet pour pouvoir en bénéficier.

En ce qui concerne les français (ou les non-résidents en règle générale) qui souhaitent venir vivre au UK, il est important qu’ils s’installent dans le pays avant le 31 décembre 2020, date effective du Brexit afin de pouvoir faire une demande de « pre-settled status ». Le « settled status » ou droit de vivre indéfiniment sur le sol britannique sera obtenu sur demande après 5 mois de résidence. Nombreux sont-ceux qui achètent maintenant. En sus, le 1^er Avril 2021, le gouvernement prévoit de voter une taxe supplémentaire de 2% sur le stamp duty pour les non-résidents afin de freiner les investissements étrangers.

Amis non-résidents investisseurs, il faut acheter maintenant ! A titre d’exemple, pour un bien de £1M, si vous achetez avant le 1^er Avril 2021, vous économisez : £15,000 (stamp duty holiday) + £20,000 (non-resident) soit £35,000.

Qu’en est-il au niveau des prix ?

D’après Savills, une des grandes agences immobilières Londonienne, les biens se sont négociés en moyenne au mois de juillet à 97% de « l’asking price » (prix d’annonce). La marge moyenne de négociation serait donc très faible. On peut donc penser que les prix sont en hausse ou au moins stables car les prix annoncés sont peut-être aussi plus raisonnables qu’en période pré-referendum.

En conclusion, malgré un contexte défavorable, le marché immobilier Londonien (et anglais en règle générale) est encore très robuste et paraît même, depuis mai, très dynamique.

Cela va t’il durer ?

Plus personne ne s’ose à faire des pronostics tellement le marché immobilier est solide et paraît défier les règles de la logique.  Les fondamentaux restent les mêmes : Londres restera Londres, une capitale du monde très attractive, la demande est immense et l’offre trop faible. Les prix ont augmenté de 10% en moyenne annuelle depuis plus de 20 ans jusqu’en 2016, date du referendum. Ils sont plus ou moins stables depuis (sauf pour le haut du marché qui a perdu environ 15% depuis 2015). Un rattrapage naturel est-il en marche ? Combien de temps va t’il prendre ?

Savills, généralement un des analystes les plus prudents (conservateurs), prévoit une augmentation des prix de l’immobilier Londonien de 15,7% d’ici 2024.

L’Angleterre, toujours pragmatique, pourrait tirer son épingle du jeu après le Brexit et devenir le Singapour de l’Europe, certains le pensent… Néanmoins, à court terme, les signaux ne vont pas dans ce sens et les perspectives ne sont pas toutes réjouissantes : covid, brexit, fin de la « stamp duty holiday » et taxe additionnelle à l’achat pour les non-résidents.

En tous cas, il  semble que rien ne puisse « casser » le marché immobilier londonien… tant mieux !

Christophe CHAMBON

Directeur Acquisitions FTP

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