Investisseur immobilier non-résident à Paris? Voici tout ce que vous devez savoir sur vos obligations fiscales en France
Un pôle touristique d’une beauté inégalée, une culture fascinante et des richesses gastronomiques – existe-t-il un endroit au monde proposant des options d’investissement immobilier plus attrayantes que Paris ?
Pas étonnant que tant de Britanniques par exemple achètent des biens immobiliers en France chaque année.
Que vous soyez déjà propriétaire d’un logement à Paris ou que vous soyez à l’affût d’une bonne occasion, il est important de bien connaître vos obligations fiscales en tant qu’investisseur immobilier non-résident.
Si vous êtes non-résident et que vous achetez un bien immobilier parisien à titre d’investissement, vous vous posez peut-être des questions concernant les impôts que vous devrez payer et les déclarations fiscales que vous devrez effectuer.
En effet, le système fiscal français peut être difficile à comprendre et il y a beaucoup de choses à ne pas oublier.
Dans ce guide, nous allons examiner de plus près tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité française en tant qu’investisseur non-résident dans l’immobilier parisien.
Acheter un bien immobilier à Paris en tant que résident hors UE
Les résidents non-européens et les citoyens de l’UE suivent la même procédure lors de l’achat d’un logement en France. La seule différence concerne le temps que vous pouvez passer en France, et cela dépendra de votre statut de résident.
En France, vous devez impérativement recourir aux services d’un « notaire « * pour vendre et acheter des biens immobiliers.
*Les « notaires » ne sont pas seulement des avocats qualifiés, comme les Solicitors anglais, mais également des fonctionnaires de l’État français.
Quelles taxes les investisseurs doivent-ils payer initialement après avoir acheté un bien immobilier à Paris ?
Frais de droits d’enregistrement et de notaire
Tout dépend du type de bien que vous décidez d’acheter à Paris.
Si vous souhaitez investir dans une propriété française de moins de 5 ans, vous devrez payer environ 2 % de droits d’enregistrement et de transfert, ainsi que la TVA (20 % sur le prix d’achat). Les droits d’enregistrement représentent environ 0,7 % du prix de vente.
Si vous souhaitez acquérir un bien ancien, les frais d’imposition et de transfert de propriété varient de 7 à 10 % du prix de vente. Les droits d’inscription varient entre 5,08 % et 5,09 %.
Les frais de notaire français commencent à 5 % pour les premiers 3 000 € et diminuent progressivement pour atteindre 0,35 % si l’achat atteint 120 000 €.
Tous ces frais sont sujets à changement.
Quels sont les changements après le Brexit pour les propriétaires britanniques de biens français ?
Les résidents britanniques peuvent s’attendre à une augmentation des coûts et de l’administration, ainsi qu’à des charges sociales plus élevées et à des limitations sur le temps de séjour en France.
Si vous dégagez des bénéfices sur votre investissement français, vous serez imposé selon les termes de la convention de double imposition entre le Royaume-Uni et la France.
À partir de janvier 2021, les propriétaires seront tenus de payer ces charges sociales, en plus de l’impôt sur le revenu :
- Prélèvement social (PSOL) : 7.5 %
- Contribution sociale généralisée (CSG) : 9.2 %
- Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) : 0.5 %
Pour les bénéfices réalisés avant 2021, seule la PSOL est redevable par les résidents britanniques.
La plus-value des biens immobiliers français est imposée à 20 % jusqu’à 25 710 € et à 30 % pour tout revenu supérieur (2020).
S’il existe une activité commerciale, les locations meublées doivent être enregistrées avec un numéro d’entreprise unique, appelé SIRET.
Je possède une propriété à louer à Paris. Quelles sont les obligations fiscales des propriétaires non-résidents en France ?
Les non-résidents sont imposés sur leurs bénéfices de source française. Les couples mariés seront redevables soit individuellement, soit conjointement.
Votre investissement immobilier à Paris peut être soumis à l’impôt sur le revenu et aux impôts locaux, à l’impôt sur la fortune et aux plus-values. Nous y reviendrons plus loin.
Impôt sur le revenu en France pour les non-résidents
Si vous percevez des revenus de source française, vous devez les déclarer et remplir une déclaration d’impôt.
Vous serez imposé à un taux forfaitaire de 20 % ou 30 %. Si vos revenus sont inférieurs ou égaux à 27 519 €, le taux est de 20 %. Pour tout montant supérieur, le taux d’imposition français est de 30 %. (2021)
Les résidents non-européens devront également s’acquitter de 17,2 % de charges sociales. Le taux combiné de l’impôt sur le revenu et des charges sociales sera de 37,2 % ou de 47,2 %, en fonction du seuil mentionné ci-dessus.
Taxes locales
Si vous achetez un bien immobilier à Paris en tant qu’investissement, vous serez soumis à deux taxes locales : la taxe d’habitation et la taxe foncière française.
Taxe d’Habitation
Le propriétaire du bien ou le locataire qui le loue à long terme doit s’acquitter de cet impôt local.
Si le bien immobilier est loué à court terme, le propriétaire est responsable de la taxe d’habitation.
Si le logement est loué non-meublé, c’est le locataire qui doit la prendre en charge. Si le logement est inoccupé, cette taxe n’est pas exigible. Par conséquent, en lieu et place de la Taxe d’Habitation, le propriétaire devra payer la Taxe sur les logements vacants.
Ce type d’impôt français est déterminé par un ensemble de critères tels que l’emplacement du bien immobilier et varie d’une municipalité à l’autre.
Le montant de l’impôt varie en fonction des décisions de chaque municipalité, ainsi que de la taille et de l’état du bien immobilier.
Vous pouvez prétendre à un allégement fiscal de 10 à 15 % pour chacune d’entre elles.
Si vous décidez d’effectuer des rénovations majeures dans votre propriété à Paris, vous devez en informer les autorités fiscales françaises qui procéderont à une réévaluation de celle-ci. (Formulaire IL 6704)
Fin octobre ou début novembre, vous recevrez un avis de l’administration fiscale indiquant le montant de l’impôt dû et la date limite pour son paiement. Cet avis sera également téléchargé sur votre compte personnel du site web de l’administration fiscale française.
Taxe Foncière
La Taxe Foncière est l’impôt sur le sol français. Il s’agit d’une taxe locale et le propriétaire en est redevable, que le bien soit loué ou occupé ou qu’il n’y ait aucun bâtiment.
Le calcul du montant dû est déterminé par les autorités locales.
Ce montant est en constante évolution, car des dizaines de milliers de propriétés sont réévaluées chaque année, ce qui provoque fréquemment des augmentations d’impôts importantes pour le propriétaire.
À la fin du mois d’août ou au début du mois de septembre, vous recevrez un avis de l’administration fiscale précisant le montant de l’impôt dû et la date limite pour son paiement.
Cotisation Foncière des Entreprises
La CFE est basée sur la valeur locative du bien et est une taxe annuelle, dont sont redevables les propriétaires de biens meublés qui déclarent leurs revenus selon le mode réel d’imposition. Si le bien immobilier n’est pas meublé ou fait l’objet d’une location, aucune CFE n’est due.
Cette taxe varie entre 100 € et 1.500 €. La plupart des propriétaires versent un montant trop élevé et peuvent en conséquence solliciter un remboursement d’impôt français pour la CFE trop perçue.
Les propriétaires ne sont pas tenus de s’acquitter de la taxe CFE au cours de la première année de possession.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
En France, l’IFI (l’Impôt sur la Fortune Immobilière) est un impôt annuel sur le patrimoine immobilier. L’exonération fiscale est de 800 000 € ; au-delà, les taux commencent à 0,5 % et passent progressivement à 1,5 %.
Les taux d’imposition et les tranches d’imposition, applicables pour 2021, sont les suivants :
| Fraction imposable | Taux de l’impôt |
| 0 € – 800 000 € | 0% |
| 800 000 € – 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1.300.000 € – 2.570.000 € | 0,70 % |
| 2 570 000 € – 5 000 000 € | 1 % |
| 5.000.000 € – 10.000.000 € | 1,25 % |
| + 10.000.000 € | 1,50 % |
Le calcul permettant de déterminer le patrimoine net imposable est complexe. Il est donc judicieux de faire appel à un conseiller fiscal français professionnel.
Impôt sur les plus-values à Paris
Cet impôt foncier est exigible si vous vendez votre bien immobilier français.
Si vous êtes propriétaire du bien depuis moins de 30 ans au moment où, si vous décidez de le vendre, l’impôt sur les plus-values sera de 19,2 %, plus 17,2 % de charges sociales sur le bénéfice imposable, soit 36,2 %.
Si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 30 ans, l’impôt sur les plus-values et les charges sociales sont exclus du bénéfice de la vente.
Les non-résidents vivant en dehors de l’Espace économique européen (EEE) ne paient plus un taux d’imposition plus élevé sur les plus-values.
Quel est le régime de cession-bail en France et existe-t-il des avantages en matière de fiscalité immobilière ?
La distinction essentielle entre la location et la cession-bail est leur durée. Les contrats de cession-bail (bail commercial) durent généralement 9, 11 ou 12 ans.
Ceux qui s’engagent dans la cession-bail peuvent bénéficier d’un remboursement de la TVA de 20 % payée sur un bien acheté en France.
Si le bien immobilier est vendu avant une période de 20 ans de détention, la TVA doit être remboursée à l’administration fiscale française au prorata des années restantes.
La taxe foncière doit être acquittée par tous les propriétaires.
Les propriétaires des biens loués ne paient pas la Taxe d’Habitation ni la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) – ces taxes municipales sont payées par la société de gestion.
Quelles sont les échéances des taxes de revenus fonciers en France ?
Les dates limite de dépôt des déclarations de revenus en France varient et sont annoncées à la fin du printemps. Tout retard de votre part pourrait entraîner des amendes et des pénalités. Voici les échéances pour 2021 :
Pour les taxes locales :
- Taxe Foncière – 15/10/2021
- Taxe d’Habitation – 15/12/2021
- Taxe CFE – 15/12/2021
Déclarations de revenus :
- Déclarations fiscales professionnelles – 19/05/2021
- Déclarations d’impôt sur le revenu des personnes physiques (papier) – 20/05/2021
- Déclarations d’impôt sur le revenu des personnes physiques (en ligne) – 26/05/2021
Qui peut m’aider à remplir ma déclaration de revenus fonciers en France ?
PTI (Property Tax International) dispose d’une équipe d’experts fiscaux expérimentés et peut vous aider à remplir toutes vos formalités fiscales en France.
Ils prépareront votre déclaration d’impôt, s’occuperont de toute la documentation, communiqueront avec les autorités françaises en votre nom et respecteront tous les délais.
Ils peuvent ainsi vous faire économiser beaucoup de temps et de stress !
Leurs conseillers fiscaux français appliqueront également tous les allégements et conventions fiscales auxquels vous avez droit et vous aideront à éviter de payer plus que vous ne le devez. Ils solliciteront également le remboursement de vos impôts français si applicable.
Cela vous permettra d’obtenir des bénéfices locatifs plus élevés pour vos biens immobiliers à Paris.
Pourquoi choisir PTI:
- PTI a déposé plus de 322 000 déclarations d’impôts à l’échelle internationale l’année dernière (en France et dans d’autres pays)
- Leurs experts fiscaux français pourront répondre à toutes vos questions car ils disposent d’une assistance multilingue
- Ils vous aideront à remplir votre déclaration de revenus fonciers français en ligne et à ne pas verser trop d’impôts
- Leurs conseillers fiscaux seront attentifs à toutes les modifications de la législation française, vous feront gagner du temps et vous éviteront du stress
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