Investir à Londres : buy to let

Après 20 années de croissance ininterrompue, le marché immobilier londonien se stabilise. Il semble même que, pour la première fois en plus de 20 ans, les prix aient baissé, de l’ordre de 5 à 10% dans certains quartiers. Alors, est-il toujours aussi intéressant d’acheter un appartement à Londres ?

Qui se doutait que le Brexit serait voté ? Pas grand monde et encore moins le gouvernement conservateur en place qui, quelques mois auparavant, avait décidé de mettre en place quelques mesures pour ralentir le marché immobilier. La premiere fut de modifier la structure du stamp duty (taxe à l’achat) en le diminuant sur les biens « peu chers » et en l’augmentant fortement sur les biens premium avec comme conséquence directe une baisse de prix sur les appartements premium ou les maisons familiales du centre de Londres. De plus, le Stamp Duty fut majoré de 3 % pour tout achat d’un bien immobilier secondaire ou destiné à la location, freinant les ardeurs des investisseurs. Cette taxe additionnelle, destinée à favoriser l’achat des primo-accédants, a aussi eu un effet pervers. Au lieu d’acquérir des appartements à deux millions de livres, les investisseurs ont parfois préféré acheter quatre biens à £500 000, histoire d’être moins taxés. Le prix des petits appartements a donc été peu impacté, une mauvaise nouvelle pour ceux qui souhaitent accéder à la propriété.

Acheter pour louer pourrait donc être moins intéressant qu’auparavant. Néanmoins, investir dans la capitale britannique offre encore de nombreux avantages. Londres restera toujours Londres, une ville attractive et sûre pour les investisseurs. Les incertitudes liées à la sortie de l’Europe et aux négociations vont certainement freiner le développement de nouveaux programmes, entraînant une réduction de l’offre de produits disponibles et accroissant ainsi le déficit déjà abyssal de logements avec probablement comme conséquence future une augmentation des prix.

La preuve, Savills, un acteur immobilier incontournable sur la place, connu pour ses prévisions prudentes, prédit une croissance de 5 % d’ici quatre ans.

Il est aussi intéressant de constater que, malgré les reformes « négatives » prises dans un contexte pré-Brexit de marché immobilier jugé trop dynamique, malgré les incertitudes liées au Brexit, les prix de l’immobilier Londonien ne se sont pas effondrés. Au pire, ils ont diminué légèrement, grand maximum de 10 % dans certains quartiers (à comparer avec une prise de valeur moyenne de 10% par an depuis 20 ans). Il se pourrait donc qu’ils repartent à la hausse plus vite que prévu (si, comme les derniers chiffres de l’économie semblent le confirmer au moment de l’écriture de cet article, les indicateurs économiques sont bons) et que la période soit donc propice à faire de belles affaires. Serions-nous dans un creux du marché ?

Avec la faiblesse de la livre sterling, ce pourrait aussi être un bon moment pour acheter pour ceux qui ont des économies en euros ou en dollars

Il peut donc être très intéressant, pour ceux qui possèdent une propriété ou un appartement en France ou ailleurs, d’emprunter avec ce bien en garantie pour sortir du « cash » afin d’investir à Londres. Cela présente le double intérêt de profiter d’un taux de change très intéressant en ce moment (1,10 % au lieu de 1,45 % en mars 2016) et de taux d’intérêt fixes sur une longue durée en France (15 à 25 ans) au lieu de deux à cinq ans maximum au Royaume-Uni.

Il est aussi important de noter que beaucoup de Londoniens, propriétaires de leur résidence principale, investissent dans des petits appartements en Buy to Let pour les léguer à leurs enfants plus tard. Souvent, ils le font sans aucun apport. Leur maison a pris de la valeur, en moyenne 10 % par an ces 20 dernières années. Cela leur sert de garantie. Et au moment de « remortgager » (opération qui consiste à racheter son prêt avec un autre prêt à taux fixe tous les deux, trois ou cinq ans), ils en profitent pour augmenter la somme empruntée afin de libérer un apport pour leur investissement locatif, le reste de l’investissement étant financé par un « Buy to Let mortgage » (prêt) remboursé par les loyers.

Dans quel quartier investir et quel type de bien choisir ?

La règle de base est de bien choisir la localisation du bien, d’ailleurs voici les meilleurs quartiers de Londres. Nous recommandons à nos clients de choisir un quartier et un bien dans lequel eux-mêmes habiteraient, proche des transports, bien évidemment. Les appartements bien placés avec une ou deux chambres se louent très facilement à Londres. Lumineux, hors basement, à moins de 10 minutes d’un métro… on ne peut pas se tromper !  Trois catégories de biens font l’affaire :

> Pour le coup de cœur, les bâtiments « Period ». Ces maisons typiques, souvent en briques rouges, abritent des appartements cossus et confortables, avec tout le charme de l‘ancien. West Hampstead, Kentish Town, Tufnell Park, Belsize Park sont des quartiers très prisés, car proches des collèges et lycées français. Attention, il y a souvent des travaux de rafraîchissement ou d’entretien à prévoir.

> Pour le rendement, les « Purpose-Built »

Ces immeubles datent souvent des années 1980-1990. Ils ne sont pas forcément très esthétiques de l’extérieur, mais par contre très fonctionnels et avec de grands volumes. Ils coûtent moins cher à l’achat, les charges sont raisonnables et c’est la solution qui garantit les meilleurs rendements.

> Pour la tranquillité, le neuf !

Les investisseurs choisissent le neuf pour être tranquilles (absence de travaux). Mais attention, le ticket d’entrée coûte en général 20 % plus cher que l’ancien pour la même surface, et les charges sont plus importantes : concierge, jardinier, services de la résidence… (souvent de l’ordre de £3 000 à £4 000 par an pour un petit appartement).

Plus que le rendement, il faut aussi regarder la prise de valeur des biens immobiliers à moyen terme, histoire de faire une belle plus-value à la revente. Pour ceux qui privilégient la prise de capital, nous conseillons de miser sur des quartiers en pleine mutation. Il faut regarder du côté de Shoreditch, de Bethnal Green, Mile End, Bow ou encore de Willesden Green. Des quartiers encore accessibles qui se transforment et qui vont prendre de la valeur dans les années à venir, tout comme Highbury et Wembley.

Exemple chiffré pour un appartement de deux pièces à Wembley

Achat sur plans £525 000
70 m², 2 chambres, balcon
Leasehold 299 ans
Stamp Duty (Buy to Let): £26 000
Loyer : £1 850 par mois
Charge : £3 000 par an (payables par le propriétaire)
Rendement brut: 4,2% (4% en incluant la Stamp Duty)
Apport : £250 000 (généralement au moins 25 % du prix du bien)
Autres coûts liés à la transaction (Solicitor, Surveyor, etc) : environ £3500 + commission FTP
Emprunt : £300 000 sur 25 ans (fixe sur deux ans à 1,8 %) d’où des remboursements mensuels (capital + intérêts) de £1 568

Pour en savoir plus sur le quartier de Wembley.

Pour en savoir plus sur l’investissement locatif à Londres.

French Touch Properties Ltd vous accompagne dans la réussite de vos investissements immobiliers à Londres.

Contactez Christophe Chambon au +44 (0) 208 994 0447