Acheteur non résident et transmission d’un bien au RU

Cette note a pour but d’évoquer certaines problématiques que les parents doivent prendre en compte lorsqu’ils souhaitent acheter un bien immobilier au Royaume-Uni en leur nom propre ou au nom de leurs enfants. Nous abordons ci-dessous quelques-unes des questions liées à l’acquisition d’un bien immobilier au Royaume Uni.

Les droits liés à l’héritage d’un bien immobilier britannique sont des facteurs déterminants lors d’un achat immobilier. Les lois sur les successions sont différentes dans chaque pays (et peuvent également différer entre États voir même entre régions d’un même pays). Ces questions ont donc une importance particulière pour les personnes ayant des actifs dans différents pays. Le Financial Times a indiqué récemment que le nombre de maisons résidentielles en Angleterre et au Pays de Galles appartenant à des acquéreurs résident à l’étranger a triplé au cours de la dernière décennie. Il s’agit donc d’un problème réel pour un nombre croissant d’acheteurs.

Comment fonctionne le droit successoral en Angleterre et au Pays de Galles ?

Contrairement au droit français, le droit successoral anglais confère une liberté testamentaire ; le principe étant qu’une personne peut léguer ses biens à qui elle souhaite en vertu d’un testament. Cela contraste avec les systèmes en vigueur dans de nombreux pays et états, en particulier en Europe, où la succession peut être régie par une « réserve héréditaire » (ou « règles d’héritage forcé » comme les Britanniques les nommeraient) contraignant à une transmission du patrimoine aux membres de la famille proche à des degrés divers.

Cependant, le droit anglais en matière de successions autorise dans des circonstances spécifiques certains individus à demander une provision financière sur la succession d’une personne. Néanmoins de telles réclamations sont à l’entière discrétion du tribunal et ne sont pas garanties de succès. Dans le cas où une personne décède sans laisser de testament qui s’appliquerait à sa succession anglaise, c’est la loi anglaise (règles ab intestat) qui établit alors une liste hiérarchique de la famille proche du défunt qui héritera des actifs anglais.

Pourquoi ceci est-il important pour un acheteur non-résident dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier ?

De manière générale, la succession liée à des terres et à des biens immobiliers est régie par les règles du pays dans lequel ceux-ci sont situés. Ainsi, toute personne qui possède un terrain et/ou une propriété en Angleterre devrait faire un testament en Angleterre pour s’assurer que le bien en question sera transmis aux personnes qu’elle souhaite, à son décès. Si la personne qui achète une propriété en Angleterre vit en France, il est recommandé qu’elle se fasse assister par un solicitor (avocat qualifié en droit anglais) pour l’aider à préparer un testament anglais pour traiter spécifiquement de la propriété située en Angleterre.

Acquisition au nom d’enfants majeurs

L’une des options pour gérer la succession de l’acquéreur du bien immobilier localisé en Angleterre pourrait être d’acheter celui-ci directement au nom de ses enfants. Il convient de noter qu’en Angleterre et au Pays de Galles, les terres et les biens immobiliers ne peuvent pas appartenir à des enfants de moins de 18 ans ; une telle option n’est donc disponible que pour tout acheteur ayant des enfants adultes.

Quels sont les avantages et désavantages d’une telle option ?

Succession «anticipée»/ Planification successorale

Si les parents ont l’intention que leurs enfants héritent en totalité de la propriété au Royaume-Uni, alors ils pourraient trouver plus facile que leurs enfants reçoivent ce bien au moment de l’acquisition afin d’éviter toutes complications et frais liés aux successions transfrontalières. De telles problématiques pouvant en effet survenir lorsque les parents décèdent à l’étranger avec des actifs situés au Royaume-Uni. Bien entendu, si les enfants vivent en Angleterre, cela peut simplifier les questions de succession si la propriété est déjà enregistrée sous leur nom. Cependant, cela signifie que les enfants devront de leur côté également considérer la future transmission de la propriété en cas de décès, comme faisant partie de leur propre patrimoine. Ils devront également examiner quels droits (le cas échéant) leurs parents qui font l’acquisition du bien doivent avoir sur la propriété en question.

Droits de succession (Inheritance Tax)

Nous devons ici prendre en considération les divers impôts qui sont payables en matière de succession, notamment les droits de succession (Inheritance Tax – «IHT»). L’IHT s’applique au Royaume Uni aux transferts de valeur d’une personne à une autre au cours de sa vie ou à son décès. Pour les personnes qui résident à l’étranger mais ont des actifs au Royaume-Uni, l’IHT peut être payable sur ces actifs britanniques s’ils sont évalués au-delà du seuil d’abattement de l’IHT (à savoir : 325 000 £ – montant en vigueur à la date de rédaction de ce bulletin d’information).

Par conséquent, si une personne qui est à la fois non-résidente et non domiciliée fiscalement au Royaume-Uni (que nous appellerons ici « Camille ») achète une propriété au Royaume- Uni en son nom propre, le bien pourra au décès de Camille attirer des droits de succession (UK IHT) si une personne autre que son conjoint hérite de la propriété en question. Si, par exemple, son fils (que nous appellerons « Max ») hérite de la propriété et que sa valeur dépasse 325 000 £, il est probable que l’IHT sera dû sur la propriété.

De plus, si Camille achète la propriété au Royaume-Uni en son nom propre et qu’elle décide plus tard d’en faire la donation à Max, de son vivant, des droits de succession pourraient être dûs sur la propriété si Camille décédait dans les 7 ans suivant la donation de ce bien. Il existe un autre cas où des droits de succession pourraient être exigés, et ce même si Camille décédait plus de 7 ans après la donation : lorsque la donation a été faite avec une réserve d’usufruit (« gift with reservation of benefit») – c’est-à-dire dans le cas où Camille continuerait à profiter majoritairement du bien après la donation, par exemple en l’occupant elle-même ou en touchant les loyers si le bien était mis en location.

Les règles fiscales en matière de donation avec réserve d’usufruit sont complexes. Si une telle réserve devait s’appliquer à la donation faite par Camille, cela signifierait alors que la donation serait fiscalement ignorée pour calculer l’IHT et que Camille serait toujours considérée par l’administration fiscale britannique comme étant propriétaire du bien en question. Par conséquent dans un tel cas, il pourrait y avoir des impôts de succession payables sur le bien à son décès.

Si Camille ne pense pas vivre au-delà de 7 ans à compter de la donation, alors il peut être préférable du point de vue de l’IHT d’acheter la propriété au Royaume-Uni au nom de Max directement, à l’aide de fonds provenant d’une source de liquidités non britanniques. Cela éviterait que les droits de succession soient payables sur la propriété britannique si Camille décédait dans les 7 années qui suivent la donation. Ceci est valable en partant du principe que Camille ne conserverait pas l’usage majeur ou l’usufruit du bien, après que la donation ait été faite comme expliqué ci-dessus, ce à quoi il faut apporter une atténuation : Camille pourrait rester avec Max dans la propriété au maximum un mois chaque année sans déclencher de droits de succession.

Il s’agit là d’un domaine complexe de la fiscalité britannique. Par conséquent, si Camille avait l’intention d’occuper la propriété plus d’un mois par an, ou encore de percevoir un loyer à tout moment dans le futur, elle devrait obtenir en amont tout conseil fiscal britannique avant de faire une donation à Max, qu’il s’agisse d’une donation de la totalité du bien ou une donation du montant liquide qui servirait à financer l’achat du bien en question.

Impôt sur les plus-values (Capital Gains Tax – «CGT»)

L’imposition des revenus et des gains liés à la détention d’une propriété est un sujet qui retient toute l’attention du gouvernement britannique depuis quelques années. Cette attention s’est portée en particulier sur la fiscalité des propriétaires fonciers non-résidents. Lorsque nous abordons le sujet d’une succession, il nous faut donc également prendre en compte l’impôt britannique sur les plus-values (CGT).

Un propriétaire non-résident au Royaume-Uni est soumis à la CGT sur la cession d’un bien immobilier résidentiel au Royaume-Uni. Il est important de noter que la donation d’un bien, à des enfants par exemple, équivaudrait à une « cession » lorsqu’il s’agirait de calculer la CGT. Ainsi, si Camille achète une propriété résidentielle au Royaume-Uni en son nom propre et décide plus tard d’en faire donation à Max, elle devra supporter l’impôt calculé par rapport à l’augmentation de la valeur de la propriété entre sa date d’achat et la date à laquelle la donation du bien a été faite. Cependant, si elle achète une propriété au Royaume-Uni au nom de Max et que Max habite ensuite dans cette propriété en tant que résidence principale ou unique, alors lorsqu’il vendra ce bien à l’avenir, cette vente sera en principe exonérée de la CGT britannique.

Conséquences de certains évènements qui surviendraient au cours de la vie

Bien que la fiscalité soit un élément important dans la planification d’une succession dans quelque pays que ce soit, il est important que les familles ne négligent pas d’autres risques associés. Le risque le plus important est celui de céder un actif à des enfants au cours de sa vie, l’actif appartenant ensuite exclusivement aux enfants.

Une fois l’actif cédé, il est soumis à des événements qui seraient potentiellement défavorables pour les enfants et pourraient avoir lieu au cours de leur propre vie, surtout lorsque ces enfants sont relativement jeunes. Reprenons ici notre exemple et considérons à nouveau le cas de Camille et Max. Si Camille achète une propriété au nom de Max, la propriété est légalement celle de Max. Si Max décède, la propriété sera léguée conformément aux dispositions de son testament ou aux règles anglaises de dévolution » ab intestat » si Max ne laisse pas de testament. De plus, si Max était déclaré en faillite, la propriété pourrait alors être vendue par l’administrateur judiciaire et le produit de la vente utilisé pour payer les créanciers de Max. Un facteur peut-être plus important encore pour de nombreux parents est que si Max divorçait, une partie de la valeur de la propriété pourrait revenir à son ex-conjointe aux termes de l’accord de règlement du divorce.

Max pourrait signer une « déclaration de fiducie » (declaration of trust) en vertu de laquelle il reconnait détenir légalement la propriété, mais que Camille en est le bénéficiaire effectif. Bien qu’une telle solution puisse éviter les risques liés à la faillite et/ou au divorce qui sont mentionnés ci-dessus, cela signifierait néanmoins que la valeur de la propriété serait toujours soumise à l’IHT au décès de Camille, et que tout revenu ou gain tiré ultérieurement de la propriété serait imposable pour elle.

Résumé :

En résumé des informations succinctes données dans ce bulletin, lorsque des personnes non- résidentes au Royaume-Uni envisagent de procéder à l’acquisition d’un bien immobilier au Royaume-Uni, elles voudront au préalable peser les avantages et les inconvénients suivants lors d’un achat qui serait fait au nom des enfants :

• La succession n’est plus une considération principale pour les parents et peut donc être simplifiée en ce qui concerne les biens à transmettre ;
• Le traitement de l’impôt sur les successions potentiellement favorable aux résidents britanniques pour les parents âgés ;
• Cela simplifie les choses pour le (s) parent (s) du point de vue de l’impôt sur les plus- values ;

• La propriété appartiendra aux enfants ; elle sera donc sujette à des événements qui pourraient survenir au cours de leur vie et qui pourraient être potentiellement négatifs ;
• Les parents ne pourront pas utiliser ou tirer profit du bien (loyers) sans créer d’incidences fiscales défavorables au Royaume-Uni.Par conséquent, avant de faire un choix sur les diverses options qui sont liées à l’acquisition d’un bien immobilier au Royaume Uni, les parents devront s’assurer qu’ils prennent tous conseils requis auprès de comptables et/ou d’avocats et qu’ils discutent de ces questions en amont avec leurs familles afin de veiller à ce que leurs objectifs à long terme soient atteints de la meilleure manière possible.

Département Clientèle Privée Groupe français

Browne Jacobson LLP

(www.brownejacobson.com/sectors-and-services/services/international/groupe-francais)

Bulletin rédigé sur la base d’informations disponibles au 21 décembre 2021
Cette note succincte est à titre informatif uniquement. Nous vous invitons à prendre tous conseils nécessaires en fonction de votre situation personnelle.

Traduction de l’article de Mr Robin Lecoutre 

Robin.Lecoutre@brownejacobson.com

Browne Jacobson LLP