Depuis quinze ans, une nouvelle pratique est apparue sur le marché immobilier Londonien: “buying off-plans”.
De quoi s’agit-il?
Comme nous l’avons expliqué dans notre précédente newsletter, l’Angleterre et Londres en particulier souffrent d’un manque sérieux de logements. Couplée à une demande toujours croissante boostée par une économie en bonne forme et une attractivité robuste, cette déficience en termes de logements disponibles (on parle au mois d’Août de 8 acheteurs par bien en vente) encourage les développeurs à construire de nombreux immeubles modernes partout ou cela est possible et principalement dans les endroits recherchés de la capitale. De plus en plus d’acheteurs sont tentés par l’achat d’appartements au stade du projet, c’est à dire qui n’existent pas encore.
Comment cela se passe-t’il?
Pour acheter un appartement « off-plans », il vous faut d’abord identifier un projet de qualité (location, développeur sérieux, qualité des finitions proposées etc.), réserver un appartement (quelques centaines de pounds), verser un acompte (en général 10 à 15% du prix final, 4 à 5 semaines après la réservation) et signer un engagement d’achat « on completion » (moment où vous prendrez possession de l’appartement). Cela parait simple mais…
Est-ce un bon plan?
Dans un marché en croissance comme c’est le cas à Londres depuis plus de 20 ans, il peut en effet être très intéressant d’acheter sur plans et ce pour plusieurs raisons. Vous achetez un appartement au prix du moment et même moins cher si vous vous engagez très tôt dans un projet (les développeurs cherchent des fonds) et si le marché monte, vous aurez déjà fait une plus-value au moment où il sera fini. Certains développeurs autorisent la pratique du « flipping » qui consiste à revendre le bien avant même que la construction soit achevée. Vous pouvez ainsi bénéficier d’un fort effet de levier puisque vous n’aurez en réalité investi que le « deposit » de 10%. Acheter “Off-plans” vous permet aussi de customiser votre appartement à votre gout et d’en faire une pièce unique. Enfin, vous pourrez profiter d’un appartement dernier cri qui répond aux standards de qualité et de sécurité actuels.
Y-a-t ‘il des risques?
Tout va bien tant que le marché monte mais “aïe aïe aïe” si le marché chute. Au moment de la “completion”, votre banque réévaluera la valeur de votre bien et, par conséquence, reverra à la baisse le montant qu’elle est finalement prête à vous prêter. Vous pouvez donc vous retrouver dans une situation où vous n’avez plus assez pour financer votre bien. Vous pouvez donc perdre votre acompte déjà payé (deposit) et le développeur peut se retourner légalement contre vous pour vous demander un dédommagement à hauteur du manque à gagner (différence entre le prix d’achat initial et la valeur actuelle du bien à la revente). Le développeur peut aussi faire faillite, c’est pourquoi il est important de négocier des protections et de choisir un développeur réputé. Vous n’êtes pas non plus à l’abri de malfaçons d’où la nécessité de suivre ou de faire suivre le projet par un “surveyor” même si la plupart des développeurs proposent une garantie de dix ans.
Les conseils de French Touch?
- Comment se porte le marché? Comment sont les indicateurs économiques? Que disent les experts?
- Location, location, location : choisissez un projet dans un endroit clef (quartier demandé, proche du métro, belle vue, belles finitions etc…). Souvenez-vous qu’il y a des appartements que tout le monde veut et que tout le monde voudra.
- Ayez vos finances en place avant de commencer la recherche et gardez une franche marge de sécurité
- Faites-vous accompagner par un bon « surveyor » et un bon « solicitor ».
- Plus vous arriverez tôt dans le projet (dès la première présentation ou « open day ») plus vous aurez un tarif intéressant et plus vous aurez le choix des appartements.
- Utilisez les services de French Touch :)
