Pourquoi investir dans l’immobilier à Londres?
Londres est et restera Londres, la capitale du monde, certains diront ! Sa langue, son dynamisme économique et culturel, ses universités, ses 4 aéroports et sa gare Eurostar, Londres est un carrefour bouillonnant, une ville qui attire ceux qui réussissent, ceux qui veulent réussir et ceux qui ont réussi. L’environnement politique et sécuritaire est stable. Le contexte légal et fiscal est favorable avec des lois qui privilégie les propriétaires. De plus, les nombreux parcs et espaces verts en font une ville vraiment agréable à vivre. Enfin, le marché immobilier, même s’il est stable depuis 2 ans, a pris en moyenne 10% par an en valeur ces 20 dernières années. Il est robuste car le stock de logements est dramatiquement en deçà des besoins. Il y a aussi le taux de change très favorable si vous avez des fonds en euros ou en dollars. Il est donc plus que probable que les prix repartent prochainement à la hausse, la question est quand? Comme vous le constaterez, les raisons pour acheter un appartement à Londres sont donc nombreuses.
***
French Touch Properties met toute son expertise et sa connaissance du marché à votre disposition pour investir dans un appartement à Londres.
Nous vous accompagnons dans la compréhension du marché, la définition des objectifs, la recherche du bien, la négociation et tout le management du process d’acquisition en « Buy to Let » pour réussir votre investissement locatif.
***
Comment investir dans un appartement à Londres?
Le « Buy-to-Let » vous permet d’accéder à l’emprunt et de vous rembourser en partie ou totalement grâce aux loyers perçus. Vous pourrez ainsi profiter d’un marche immobilier Londonien très dynamique et d’une forte plus-value a la revente, c’est ce qu’on appelle le “capital gain” (10% par an en moyenne de 2000 à 2015). En Angleterre, le buy-to-let est régi par des dispositions légales particulières.
1) Savoir quel est votre objectif :
Revendre dans quelques années et miser sur l’augmentation du prix de votre bien ou payer la propriété sur un certains nombre d’années (10, 20, 25..) et profiter ensuite de rentes mensuelles (complément de retraite) ?
Souhaitez-vous vous garder l’option d’y habiter un jour ou de le mettre à disposition de vos enfants plus tard ?
Cet objectif sera déterminant dans le choix du bien (bon yield versus coup de coeur versus potentiel d’augmentation de la valeur du bien).
2) La connaissance du marché est essentielle :
French Touch Properties est là pour vous conseiller ! Quartier qui monte ? Bien neuf ou ancien ? A restaurer ? Possibilité d’agrandissements ? Jardin ou pas ? Freehold ou leasehold?
3) Choisir un quartier prometteur :
Dans quel quartier de Londres? Cela ne veut pas forcément dire le plus cher ou le moins cher, mais un lieu où les personnes ont envie de vivre, pour des raisons diverses : accessibilité, bonnes écoles à proximité, quartier vivant, commerces, etc…
4) Le taux d’emprunt :
Nous connaissons les meilleurs « mortgage brokers” (courtiers) dont le métier est de négocier auprès des banques le meilleur taux pour vous. Plus l’apport personnel est élevé, plus le taux est intéressant. A noter : le taux d’emprunt en buy-to-let est plus élevé que pour un achat en vue d’habiter soi-même la propriété. (même si, en ce moment, ils sont à des taux très intéressants, historiquement bas, cela va-t-il durer ?)
5) Pensez à votre locataire-cible pour choisir la propriété qui convient :
- Pour une une famille : les rangements sont importants
- Pour des étudiants : la facilité d’entretien, confortable sans besoin de luxe
- Pour les jeunes professionnels : style moderne et facile à ranger
6) Possibilité d’une assurance (non obligatoire) couvrant le non paiement des loyers :
La « rent guarantee insurance ». Protection peu onéreuse et rassurante à la fois !
7) Ne pas oublier de garder des liquidités pour l’entretien de la propriété (ex : changer la chaudière etc…).
8) Choisir de gérer soi-même location, ou passer par une agence moyennant des frais d’agence.
A noter que French Touch Properties peut aussi vous trouver un locataire.
Un exemple de cas pratique :
Exemple pour une propriété dont le prix d’achat est de £400 000
et que vous pourrez louer £1 500 par mois.
Vous aurez besoin d’un apport de £100 000 et d’environ £15 000
pour couvrir les frais d’achats (taxe, avocat, ‘surveyor’…)
Vous allez donc emprunter £300 000 à un taux d’intérêt d’environ 3%
ce qui vous coûtera £9 000
Sachant que votre bien vous rapportera 1 500 x 12 = £18 000
Le calcul sera donc ((18000 – 9000)/115000) x100 = 7.8%
Remarque : Les anglais parlent de YIELD : loyer annuel / prix de la propriété, notion indépendante de la manière dont va être financé le bien (emprunt, taux d’intérêt, part de l’apport). Certaines propriétés présentent un meilleur yield que d’autres. Plus le yield est fort, plus le bien est compétitif à la location (par rapport au prix d’achat). Attention, ca ne veut pas dire que le bien présente un bon potentiel à la revente (capacité à prendre de la valeur rapidement).
- Cette propriété a un yield de 4.5% (bon yield en ce moment a Londres)
- Dans 5 ans, elle vaudra: £600,000 (base sur une hypothèse de 10% par an d’augmentation du marché).
- Vous aurez donc fait une plus-value de £200K tout en jouissant d’un bon retour sur investissement pendant 5 ans. PAS MAL NON?*
* ATTENTION: ceci n’est qu’un exemple relativement réaliste au moment où a été écrit cet article mais les taux d’intérêt sont bas et peuvent augmenter. De même, l’hypothèse d’augmentation du marché immobilier de 10% par an nous semble réaliste aujourd’hui mais cela peut changer dans un sens comme dans l’autre. Autre paramètre à prendre en considération, l’évolution de la fiscalité pour les propriétaires non résidents.
Vous pouvez aussi consulter les autres rubriques dans « Acheter à Londres » :