Depuis toujours, le marche immobilier a été l’indicateur le plus réactif et mesurable de la sante économique de l’Angleterre. C’est vrai en particulier pour Londres, grande capitale internationale et véritable poumon du pays. En fait, il semblerait que l’économie du pays soit même intimement liée au marché immobilier : quand l’un va bien, l’autre va bien…L’inverse est vraie aussi mais peut-être dans une moindre mesure en ce qui concerne Londres (par opposition au reste du pays et aux autres pays). En effet, tant que Londres continue à être si « attractive » pour les hommes comme pour les capitaux étrangers, le « housing market » restera dynamique et continuera à prendre de la valeur. C’est d’ailleurs ce qu’il se passe depuis plus de 20 ans !
Nous approchons des élections qui auront lieu au mois de Mai et comme à chaque fois (tous les 5 ans), les questions de logement sont au cœur des débats. C’est un sujet si important pour les anglais qu’une élection peut se gagner ou se perdre simplement sur les propositions liées au logement.
Le dynamisme immobilier présente des atouts certains pour la sante de l’économie et tout le monde s’entend pour qu’il soit coute que coute conservé. En revanche, le rythme incontrôlé de l’augmentation des prix présente un problème certain d’accessibilité à la propriété pour les « first time buyers » ou les familles qui s’agrandissent.
Y a t’il un risque à ce que tel ou tel parti prenne des mesures qui puissent déstabiliser le marché et l’orienter à la baisse ? C’est hautement improbable … car chacun des quatre partis en lice l’a bien compris : il est crucial de maintenir un marche fort et en croissance. Et ce pour 2 raisons : d’abord le lien avec l’économie du pays dont on a parle plus haut et ensuite, le degré gigantesque d’endettement de la population. Un marche immobilier à la baisse aurait des conséquences dramatiques sur la situation financière des ménages (« negative equity ») et donc sur la sante du pays. De même, il est peu probable que des décisions soient prises qui mèneraient à une augmentation rapide des taux d’intérêt (aujourd’hui historiquement bas) car les ménages se retrouveraient incapables de rembourser leurs emprunts, ce qui aurait les mêmes conséquences désastreuses pour l’économie du pays.
Cependant, des mesures récentes ont déjà été prises et des propositions sont faites pour redistribuer les taxes et les aides en fonction de la valeur des bien achetés. Dans notre dernière newsletter, nous avons expliqué en détails les changements apportés par le chancellor Osbourne (ministre des finances et du budget) sur le « stamp duty ». Les acheteurs les plus aisés (pour les budgets au delà de £937,000) sont plus taxés qu’avant alors que les « petits » budgets sont moins taxés. L’impact sur les biens à plus de £1.5M est significatif.
Une autre mesure prise récemment par les conservateurs au pouvoir est la taxation sur la plus value pour les non résidents (anglais ou étrangers). Ceux-ci n’avaient pas, jusqu’à présent, à payer la CGT (Capital Gain Tax) au UK mais devaient déclarer, en principe, leurs gains dans leur pays de résidence fiscale. A partir du 5 Avril 2015, ils devront payer la CGT au UK (18% ou 28% en fonction du montant de la plus value ou plus généralement en fonction du montant de leurs revenus au UK). Cette mesure vise les investisseurs étrangers qui « placent leur argent » à Londres sans payer d’impôt et disposent de biens non occupés et donc contribuant au manque de biens disponibles et par voie de conséquence à l’augmentation déraisonnable des prix.
En même temps, le gouvernement actuel a mis en place un système d’aide à l’achat pour les biens neufs et les bien d’une valeur de moins de £600K pour aider les acheteurs qui accèdent à la propriété pour la première fois (les prix sont maintenant trop élevés et il est devenu très difficile pour la grande majorité de réunir la somme destinée à l’apport ainsi que de présenter les garanties nécessaires à l’obtention d’un emprunt devenu trop important). Ce « scheme » s’appelle simplement « help to buy » : le pays investit à hauteur de 20% du prix du bien en plus d’apporter des garanties qui permettent à l’acheteur d’accéder à l’emprunt (en gros, l’Etat prend une partie importante du risque et apporte la somme de départ en étant copropriétaire).
Toutes ces mesures ont été prises récemment en préparation des élections car, comme nous l’avons dit plus haut, les questions de logement seront instrumentales quant aux résultats du scrutin. Au sein de French Touch Properties, nous pensons que ces mesures, en augmentant la demande, risquent de rendre encore plus dynamique le « bas » du marché pour les biens de 1 à 2 chambres. En revanche, il est possible que le haut du marche devienne « sluggish » (ralentissement de la prise de valeur) pour les biens à plus de £3M. Mais la demande est telle que ce n’est même pas garanti !
Une des promesses de campagne faite par 2 des 4 partis (Labour et Liberal Democrates) est la mise en place, si ils sont élus, d’une « Mansion Tax » pour les biens évalués à plus de £2M.
Cette taxe vise aussi le haut du marché ainsi que les investisseurs étrangers. C’est une taxe « Robin des bois » mais elle vise aussi, la aussi, à décourager les investisseurs étrangers et à libérer du « stock » pour les résidents. Il pourrait s’agir d’une taxe annuelle fixe mais proportionnelle à la valeur estimée du bien. (le chiffre de £3000 par an a été mentionne pour un bien de £3M)
Comme à chaque période d’élection, le marché retient sa respiration en attendant de savoir quelles seront les nouvelles règles. Les acheteurs sont moins nombreux car ils attendent et c’est donc un très bon moment pour acheter, en tous cas pour les biens de moins de 2M, car les biens se négocient bien. Toutes les analyses du marche pour les périodes d’élection depuis 1983 montrent le même trend : le marche prend en moyenne 5 % dans les 6 mois allant jusqu’à 2 mois avant les élections, stagne jusqu’à 1 mois après les élections puis reprend en moyenne 9% dans les 6 mois qui suivent.
Toutes les analyses de marche actuelles, Savills en tête, encouragent à la confiance et prédisent une reprise substantielle du marché immobilier Londonien, peut-être le plus dynamique et lucratif au monde ces 20 dernières années. Il sera peut-être difficile de maintenir les 15% à 20% de croissance par an de ces 3 dernières années mais qui sait ? J’entend dire que ca ne va pas durer tous les ans depuis 15 ans et pourtant….ça dure et même malgré les crises (2008, 2013/14) alors en période de reprise économique et de croissance?….
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