Brexit or not brexit ? That is the question …

Quel impact sur le marché immobilier londonien?

Les nombreux articles parus dans la presse britannique à ce sujet s’entendent sur un point: personne ne sait vraiment quelles seront les conséquences économiques de la sortie ou non de l’Europe du Royaume-Uni et encore moins comment le marché immobilier sera impacté.

Néanmoins une chose est sure, c’est que le manque de certitude crée de l’incertitude et c’est cette incertitude qui aura (et a déjà) un impact sur l’immobilier Londonien.

En période d’incertitude, historiquement, les prix de l’immobilier tendent à stagner car les transactions sont moins nombreuses, les acheteurs et les vendeurs attendant de savoir comment va évoluer la situation. C’est ce qu’il se passe déjà en ce moment car le referendum du 23 Juin approche… Néanmoins, les autres voyants sont tous au vert, les conservateurs au pouvoir, la meilleure croissance d’Europe et le plein emploi. De plus, l’annonce du referendum a déjà fait dévisser la livre sterling et les investisseurs étrangers, notamment les français, voient leur capacité d’investissement augmenter en conséquence. Ils profitent donc de la période pour acquérir des biens qu’ils ne pouvaient pas acheter il y a 2 mois.

De plus, si l’incertitude du au referendum a certainement un impact sur les biens premiums du centre de Londres à plusieurs millions de pounds, elle n’a aucune influence sur le marché des petits appartements. En effet, si les étrangers fortunés (qui possèdent déjà 49% du premium Central London) vont certainement réfléchir à 2 fois avant d’acheter un appartement de luxe à un prix déraisonnable, l’immense contingent des “aspiring landlords” (ceux qui souhaitent désespérément devenir propriétaires afin, notamment, de ne plus avoir à payer les loyers hors de prix) n’ont que faire de savoir si l’Angleterre va sortir ou non de L’EU, tout du moins en ce qui concerne leur achat. A cela s’ajoute d’autres mesures récentes comme cette loi votée il y a quelques mois et qui permet aux retraités de pouvoir désormais disposer de leur pension (retraite capitalisée) en une seule fois (lump sum) et non plus obligatoirement mensuellement comme c’était le cas auparavant. Cette dernière mesure tend à « booster » le bas du marché immobilier Londonien.

En conclusion, l’incertitude du Brexit tend bien à ralentir, voire stabiliser, le haut du marché mais n’a qu’un impact très faible sur les « petits » biens qui continuent à « partir comme des petits pains » et à prendre de la valeur.

Alors que se passera t’il si la Grande-Bretagne décide de rester dans l’Europe ?

Dans ce cas, il est fort probable qu’on assiste à un effet « d’élastique » et que le marché reparte vivement à la hausse puisque l’incertitude aura disparu et que toutes les conditions de marché seront à nouveau connues et favorables.

Et si l’Angleterre sort de l’Europe ?

Mystère… tout le monde semble s’entendre sur une seule chose, c’est que personne ne sait !…et donc ?…. encore de l’incertitude !
Néanmoins, on peut rassembler un certain nombre d’arguments qui nous semblent valides, certains encourageraient à la prudence et d’autres à la confiance.

Les arguments (non exhaustifs) allant dans le sens d’une baisse du marché immobilier Londonien:

• La baisse de la livre sterling pourrait freiner les investissements étrangers qui préfèreraient investir dans une monnaie plus stable et forte (euro ou dollar)
• L’économie anglaise pourrait souffrir d’un Brexit et donc de la fin du libre échange avec les partenaires européens avec des répercussions sur le pouvoir d’achat des britanniques
• La City de Londres, poumon du marché immobilier Londonien, pourrait sortir perdant d’un Brexit au profit de places financières comme Francfort ou Paris
• Certaines banques ont menacé de relocaliser ailleurs leurs sièges sociaux en cas de Brexit
• Il se pourrait que l’Angleterre, libre des contraintes de Bruxelles, renforce en fait sa législation en faveur des « owner-occupiers » et donc au détriment des étrangers investisseurs

Les arguments (non exhaustifs) allant dans le sens d’une hausse du marché immobilier Londonien :

• Il y a un manque énorme de logements à Londres pour répondre à une demande toujours plus forte et un Brexit ne changera pas cet état de fait
• Un Brexit diminuerait l’investissement étranger et donc la construction de nouveaux logements avec, en conséquence, une augmentation des prix
• Il est probable que la Grande-Bretagne se prépare à un Brexit et mette des mesures en place pour continuer à attirer les fortunes, les talents et les capitaux étrangers notamment d’Europe de l’Ouest comme les français (le fameux tapis rouge pour les français mentionné par David Cameron ou Boris Johnson)
• La City de Londres se dégagerait des contraintes imposées par Bruxelles comme la taxe sur les transactions financières et n’en deviendrait que plus attractive
• L’économie anglaise, libérée des contraintes européennes, pourrait s’en trouver renforcée ?
• La livre sterling perdant de la valeur, les investisseurs étrangers en profiteraient, au contraire, pour investir à Londres,
• La majorité des personnes ne donnent que peu d’importance au Brexit quand il s’agit de devenir propriétaire ou d’investir dans la pierre sauf peut-être pour le premium central London.
• Des mesures contre l’investissement immobilier étranger ont déjà été prises comme l’augmentation du Stamp Duty pour les investissements locatifs ou les résidences secondaires
• Les méga-riches étrangers qui achètent au centre de Londres achètent aussi parce que Londres est une ville fantastique et que le Royaume-Uni est un pays politiquement stable avec une justice non corrompue et cela ne devrait pas changer en cas de Brexit
• L’Angleterre attire de plus en plus d’étrangers, européens ou non, pour l’éducation qu’ils souhaitent donner à leurs enfants et cela aussi ne changera pas
• Les règles sur l’immigration seront certainement renforcées en cas de sortie de l’Europe mais les plus touchés seront certainement les travailleurs d’Europe de l’Est qui ne sont pas ceux qui achètent à Londres de toute manière

Il y a certainement beaucoup d’autres arguments plus ou moins valides et objectifs mais il est clair qu’il n’y a pas de fondements solides qui pourraient expliquer une chute du marché immobilier. Il est probable qu’une période d’incertitude s’installe sur le moyen terme, peut-être un an, et que le marché reparte ensuite progressivement à la hausse du fait du seul élément connu et qui ne prête pas à débat: le manque de logements disponibles dans la capitale …