En ce début de printemps 2021, beaucoup prédisent un avenir sombre pour le marché avec une chute inévitable des prix voire même un crash… Est-ce que le Brexit et la pandémie viendraient à bout de ce marché qui a fait pâlir de jalousie bien des capitales mondiales avec des prix qui ont progressé de 10% en moyenne pendant 30 ans jusqu’au résultat surprise du référendum (2016)?
French Touch Properties est d’avis qu’il n’est en rien ! Au contraire ! Il se pourrait même que la période soit optimale pour investir. Bien évidemment, nous n’avons pas de boule de Cristal mais les arguments ne manquent pas qui viendraient étayer le scénario d’ une reprise à la hausse des prix, si pas sur le court terme, certainement sur le moyen terme à 2 ou 3 ans, en tous cas sur le plus long terme (5 ans).
Nous partageons avec vous quelques considérations qui nous paraissent intéressantes :
1/ Le marché immobilier est stable depuis 2015 malgré l’incertitude liée au Brexit et la crise sanitaire que nous vivons depuis 1 an. Cela montre l’incroyable résilience du marché Londonien. Dans certains quartiers et pour les petites surfaces, les prix ont même continué à grimper, certes pas à la même vitesse qu’avant 2015 mais tout de même de quelques % par an.
2/ Il y a un gigantesque manque de logements dans le sud-est de l’Angleterre et à Londres en particulier. Les chiffres sont éloquents : il manquerait 4 millions de logements en Angleterre et il faudrait construire 340,000 nouveaux logements par an jusqu’en 2031 pour combler ce gouffre. Le challenge est immense. L’offre est donc très faible et la tendance va être très difficile à inverser.
3/ Londres restera Londres, capitale du monde, dynamique, internationale, « safe », avec de très bonnes universités et riche culturellement. On y parle l’anglais et il est facile d’entreprendre. Il est donc à parier que la demande va rester forte.
4/ Sans faire de politique ni prétendre à une quelconque expertise économique, les arguments allant dans le sens d’un Royaume-Uni qui sort gagnant du Brexit sur le plan économique sont au moins aussi nombreux que les arguments contraires. L’histoire a souvent donné raison à ces « maudits » anglais qui sont souvent en avance sur les évènements. De plus, d’aucuns reconnaîtront de grandes qualités aux anglais en commençant par leur pragmatisme et le sens aigu des affaires et de leurs intérêts. Ne les enterrons pas trop vite ! La perfide Albion pourrait nous surprendre ! Certains voient déjà le Royaume-Uni se positionner comme le Singapour de l’Europe.
5/ Les prix stagnent depuis 2015, après une augmentation moyenne linéaire de 10% par an sur plus de 20 ans. Les financiers y verront une période de consolidation avec une courbe qui ne demande qu’à repartir à la hausse pour donner vie à un phénomène dit de rattrapage. Les prix ont tenu malgré une fiscalité augmentée en 2015 (stamp duty fortement augmenté pour les biens de plus d’£1M, stamp duty additionnel de 3% pour toute seconde propriété et, à la fin du mois, 2% de stamp duty en plus pour les non-résidents), l’incertitude liée au Brexit et les retards de sa mise en œuvre et finalement cette crise sanitaire historique. Le nombre de transactions immobilières a même battu des records cet été. Il ne serait donc pas surprenant de voir le marché décoller si et quand la situation reviendra à la normale.
6/ Les ménages sont endettés et se retrouveraient en « negative equity » si les prix devaient baisser de manière significative. L’immobilier est un poumon de l’économie anglaise et le gouvernement ne peut pas se permettre un crash aux conséquences désastreuses. Pour l’éviter, il lui suffirait de baisser la fiscalité et de maintenir les taux d’intérêt bas. C’est d’ailleurs ce qu’ils font déjà avec le « stamp duty holiday » (annulation du stamp duty pour les tranches inferieures à £500K), dispositif prolongé jusqu’au 30 Juin.
7/ Nombreux sont ceux qui ont mis leurs projets immobiliers en attente durant cette longue période d’incertitude et de difficultés mais la vie continue et personne ne peut attendre indéfiniment… la famille s’agrandit, les lieux de travail changent et les envies évoluent ! Nul doute que ce backlog de projets refasse surface bientôt et cela a déjà commencé depuis l’été dernier avec un nombre de transactions en forte hausse.
Evidemment, il y a certainement des arguments allant dans le sens d’une chute des prix mais ce n’est pas un scénario qui nous semble probable. Ceci dit, on peut se tromper ….
La période nous semble donc très favorable à l’investissement dans la brique londonienne ou anglaise. Pour la première fois depuis très longtemps, les prix d’appel (asking price) sont plus raisonnables et il est possible de négocier des réductions de prix quoique dans des proportions toujours limitées. C’est le bon moment ! Le train des prix va repartir, la question est plutôt de savoir quand ? A bon entendeur….
Christophe CHAMBON
French Touch Properties
Head of acquisitions
Confiez-nous votre projet ! On s’occupe de tout !
